나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514157 [1] 인천광역시 부평구 부평동 370-40 진흥스타움 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평시장역' 남동측 인근에 위치하는 "진흥스타 움" 제8층 제803호로서, 주변은 동유형의 업무시설, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천지하철 1호선 부평 시장역)이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건중 제8층 제803호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'업무시설(오피스텔)'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 지하 주차장 및 난방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 1단의 다각형 토지를 '업무시설 및 제1종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 25M, 북서측으로 노폭 약 2M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

4필지 공히 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-2 6)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)이며, 기호 1, 2, 4 토지 는 시가지경광지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514157 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 370-40 진흥스타움 8층803호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축년도: 2018년

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제8층

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.03㎡ (약 3.03평)

토지 지분: 10.03㎡ (약 3.03평)

건물면적: 76.32㎡ (약 23.12평)

건물 지분: 76.32㎡ (약 23.12평)

전용면적: 76.32㎡ (약 23.12평)

1.4. 평가 정보

감정가: 246,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 인천지하철 1호선 '부평시장역' 남동측 인근에 소재합니다. 주변으로는 다양한 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 있고 지하철 1호선 부평시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

물건지 남서측으로 노폭 약 25M, 북서측으로는 노폭 약 2M의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 시가지경관지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 2월 9일에 접수된 안형모 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전 (매매): 김애정 (2020-06-15)

* 신탁등기 말소: 김상훈 (2020-06-15)

* 근저당권: 안형모 (2021-02-09, 말소기준)

* 압류: 부평구 (2022-11-25, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-03-15, 말소)

* 가압류: 롯데카드 (2024-09-05, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-24, 말소)

위 등기사항들을 종합해 볼 때, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임승우)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-15

* 확정일자: 2020-05-13

* 배당신고일자: 2024-07-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, HUG 인수조건 변경

3.4. 권리분석 특이사항

* 물건명세서에 따르면 을구 순위 2번 주택임차권등기(주택도시보증공사)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항 및 특수물건정보가 기재되어 있어, 해당 조건에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 임차인 임 의 경우, 대항력은 없으나 보증금 280,000,000원과 관련된 HUG 인수조건 변경사항에 대한 명확한 확인 없이는 투자에 신중해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건이 위치한 부평동 일대는 부평시장역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업시설과 주거시설이 밀집된 복합 상권입니다.

4.2. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 결과, 동일 건물 '진흥스타움' 내 유사 면적(약 73~76㎡)의 오피스텔이 2025년 11월 225,000,000원에서 2026년 6월 230,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 2025년 11월: 22,500만원 (전용 73.19㎡, 8층)

* 2026년 4월: 22,300만원 (전용 76.32㎡, 12층)

* 2026년 6월: 23,000만원 (전용 75.14㎡, 13층)

이를 바탕으로 산출된 해당 물건(전용 76.32㎡)의 현 시세는 약 230,000,000원 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부평시장역(인천지하철 1호선)이 인접해 있으며, 주변에 다수의 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다. 또한, 부평시장, 각종 근린생활시설, 쇼핑몰 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 환경

주변 지역은 업무시설, 공동주택, 상업시설 등이 혼합된 주거 및 상업 지역으로, 대체로 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 특별히 알려진 혐오시설(예: 대규모 유해 산업 시설, 폐기물 처리 시설 등)은 즉각적으로 파악되지 않았습니다. 다만, 도시 환경의 특성상 다양한 시설이 공존할 수 있으므로, 현장 방문 시 상세한 주변 환경 조사를 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련 불확실성

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하며, 이는 잠재적인 추가 부담이나 복잡한 절차를 야기할 수 있습니다. 비록 임차인에게 대항력은 없으나, HUG의 보증금 280,000,000원과 관련된 사항은 매수인의 책임 하에 명확히 확인 및 해결되어야 합니다.

6.2. 토지거래계약 허가구역 지정

본 물건은 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차를 거쳐야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부평시장역 초역세권에 위치하며, 비교적 신축(2018년 준공)인 오피스텔로 입지 및 건물 상태 면에서 강점을 가지고 있습니다. 최근 실거래가 및 시세 분석 결과, 감정가 대비 합리적인 수준에서 투자 고려가 가능합니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG) 관련 '인수조건 변경'이라는 특이사항은 투자 결정 전 반드시 명확한 확인과 검토가 필요한 잠재적 리스크 요인입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 역세권 오피스텔로서의 안정적인 투자 수익을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부평시장역 역세권 입지로 우수한 교통 및 상권 접근성.

* 2018년에 준공된 비교적 신축 건물로 내부 상태 양호 기대.

* 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 활용 가능한 복합 용도.

* 실거래가 및 현재 시세 대비 감정가의 적정성 검토 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 246,000,000원

최근 실거래가 범위: 223,000,000원 ~ 230,000,000원

현 시세 추정가: 약 230,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 및 시세 분석을 종합하여 약 230,000,000원에서 240,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, HUG 인수조건 변경 관련 불확실성 해소 여부에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다. 해당 리스크가 완전히 해소된다는 전제 하에, 감정가 대비 합리적인 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.