나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101316 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 518-20 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2025.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "만안구청" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근 도로변에 노선 버스정류장이 소재하고 남동측 인근에 '명학역(1호선)'이 위치하는 바, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지상3층 중 제지하층 제1호로서, (사용승인:1991.05.30) 외벽: 몰탈위 페인팅, 적벽돌 쌓기 마감 등. 내벽: 벽지도배 마감 등. 창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 7m, 남서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별 법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법 >, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 . 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황서에 의하면 조사 당시 지하 현관문 앞에 물이 고여 있다고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101316 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 518-20 지하층1호

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000원

토지면적: 21.81㎡ (약 6.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.69㎡ (약 10.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "만안구청" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선 버스정류장이 소재하고 있습니다. 남동측 인근에는 지하철 1호선 "명학역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변시설:

본건은 "만안구청"이 북동측 인근에 위치하고 있으며, "명학역(1호선)"이 남동측 인근에 있어 행정 및 교통 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

주변 지역에 대한 추가 검색 결과, 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로 확인되며, 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

토지이용계획:

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

1.2. 권리분석

매각물건 개요:

본건은 한국주택금융공사의 임의경매로 진행되는 물건입니다.

등기부현황:

등기부등본 상 소유권 이전 내역과 함께 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 설정이 확인됩니다. 이 중 한국주택금융공사의 근저당권(2020-04-16 접수, 55,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 매각으로 인해 해당 권리 및 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 2000-02-25, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김재철

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2005-06-20, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 사인순

* 등기구분: 갑9, 접수일자: 2014-10-10, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김태산 (비고: 임의경매로 인한 매각)

* 등기구분: 을10, 접수일자: 2020-04-16, 권리종류: 근저당권, 권리자: 한국주택금융공사, 권리금액: 55,000,000원 (비고: 말소기준권리)

* 등기구분: 갑11, 접수일자: 2025-04-30, 권리종류: 가압류, 권리자: 농협은행, 권리금액: 21,376,429원 (비고: 말소)

* 등기구분: 갑12, 접수일자: 2025-11-24, 권리종류: 임의경매, 권리자: 한국주택금융공사, 권리금액: 45,748,800원 (비고: 말소)

* 등기구분: 갑13, 접수일자: 2026-05-07, 권리종류: 압류, 권리자: 속초시 (비고: 말소)

총 등기부채권 금액: 76,376,429원

임차인 현황:

본건의 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 현재 파악된 임차인은 없거나, 보증금 없이 거주하는 임차인으로 추정됩니다.

1.3. 상권분석

지역특성:

본건은 주거용 건물 부지로 이용되고 있으며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 일반적인 도심 주거지역의 특성을 보입니다. 일반상업지역으로도 일부 포함되어 있어 상업 활동 또한 가능한 지역입니다.

주변 매매/임대 시세:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 안양동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2025년 7월 2일 거래된 삼성원빌B동(2015년 건축, 전용면적 51.54㎡)은 200,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 12,828,000원 수준입니다.

* 2025년 7월 6일 거래된 미영팰리스(2017년 건축, 전용면적 60.33㎡)는 285,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 15,616,000원 수준입니다.

* 2025년 7월 1일 거래된 동신빌라(1980년 건축, 전용면적 63.04㎡)는 120,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 6,292,000원 수준입니다.

본건은 1991년 건축된 다세대주택으로, 전용면적 35.69㎡(약 10.80평)입니다. 감정가는 92,000,000원이며, 평당 약 8,518,518원 수준입니다. 이는 비교적 최근에 거래된 신축 건물(삼성원빌B동, 미영팰리스)보다 낮은 가격대이며, 오래된 동신빌라보다는 높은 가격대입니다. 본건이 지하층이라는 점과 건축 연도를 고려할 때, 신축 건물 대비 가격 경쟁력은 낮으나, 동신빌라와 같은 노후 건물과의 비교에서는 입지 및 상태에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 구조 및 설비:

건물은 벽돌조 슬래브지붕 구조의 지상 3층 중 지하 1층 제1호입니다. 1991년 5월 30일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용상태:

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

현황서상 특이사항:

조사 당시 지하 현관문 앞에 물이 고여 있었다는 점은 주의가 필요합니다. 이는 누수, 배수 문제 또는 외부 요인에 의한 것일 수 있으며, 향후 보수 또는 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

권리관계 외 추가 리스크:

현재까지 파악된 등기부상 권리관계는 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수해야 할 권리는 없습니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (본건은 인수 보증금 합계 0원으로 임차인 관련 부담은 없는 것으로 보입니다.)

공부와의 차이:

현황과 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 다세대주택 지하층 물건으로, 명학역 및 만안구청 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 1991년에 건축되어 다소 노후되었고 지하층이라는 점은 가치를 낮추는 요인으로 작용할 수 있습니다. 하지만 매각으로 인해 인수해야 할 부담 있는 권리나 임차인은 없는 것으로 파악되어 권리상 안전성은 높습니다. 주변 시세를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 지하층 누수 가능성에 대한 현장 확인 및 추가적인 보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안양시 만안구 중심부에 위치하여 행정기관 및 교통망 접근성이 우수합니다.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 주변 신축 다세대주택 대비 가격 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 92,000,000원

본건은 지하층이며 건축 연도가 1991년으로 다소 노후되었다는 점, 현황서상 물 고임 문제가 있다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 주변 시세 분석 결과, 비교 대상의 신축 및 상위 층 물건 시세는 상당히 높은 편이나, 본건의 특성을 고려할 때 감정가 이하에서의 접근이 합리적일 수 있습니다.

시세 분석 기반 예상가:

최근 거래된 신축 다세대주택의 평당 가격(약 1280만원 ~ 1560만원)을 단순 적용하기는 어려우나, 본건의 감정가(평당 약 852만원)는 이러한 시세 대비 낮은 편입니다. 따라서 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

주의사항 고려 시 제안가:

지하층 누수 가능성 등 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가의 90%~100% 수준인 82,800,000원 ~ 92,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태를 면밀히 확인하고, 정확한 보수 비용 등을 산정한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.