나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53827 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1369-9 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택, 단독주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 제5층 건물 내 제4층 제402호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배서 설비, 전기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 감정서 기재 제시외 판넬조 창고 매각 포함
2. 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 1369-9번지 4층 402호에 소재한 다세대주택입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2011년 4월 14일이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층에 위치합니다.

본건의 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 강OO입니다.

감정평가액은 147,300,000원입니다.

* 면적 정보

* 토지 면적: 33.42㎡ (약 10.11평)

* 건물 전유 면적: 63.45㎡ (약 19.19평)

* 건물 제시외 면적: 1.00㎡ (약 0.30평)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 다세대주택, 단독주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 남동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 대상자(외국인 등)를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

본건은 채권자 강OO의 부동산강제경매로 진행됩니다.

권리분석상 특이사항은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 강귀성

* 보증금: 126,000,000원 (1차 보증금 증액분 6,000,000원 포함)

* 전입일자: 2020년 5월 22일

* 확정일자: 2022년 5월 2일

* 배당신고일자: 2025년 12월 19일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 물건명세서 및 주의사항에 명시된 바와 같이, 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 잠재적 인수 금액을 의미할 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.

기타 권리사항으로는 등기부채권 총액이 0원이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 안산시 상록구 사동은 주거지역을 중심으로 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 지역입니다.

인근 초당초등학교와 더불어 근린생활시설들이 자리하고 있어 기본적인 상권 및 배후 수요는 갖추고 있습니다.

대규모 상업지구라기보다는 지역 주민들을 위한 소규모 상권이 형성되어 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 초당초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주위의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 강귀성 씨의 보증금 126,000,000원의 인수 가능성입니다. 배당 순위에 따라 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 입찰 전 반드시 최종 인수 금액을 명확히 파악해야 합니다.

* 제시외 건물: 감정서에 기재된 판넬조 창고가 매각에 포함되어 있으나, 실제 현황 및 철거/원상복구 필요 여부 등을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정된 토지거래허가구역입니다. 이는 외국인 등 특정 대상자에게 적용되는 규정으로, 경매 진행 시점과 관련하여 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나 관련 규정을 숙지할 필요가 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 안산시 상록구 사동 소재 다세대주택은 초당초등학교 인근의 일반적인 주거지역에 위치하며, 건축된 지 10년 이상 경과하였으나 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 상태로 판단됩니다.

부동산강제경매로 진행되나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 보증금 인수 여부가 낙찰자의 실질적인 매수 가격에 큰 영향을 미치는 물건입니다.

교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 주위 환경은 주택 밀집 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 리스크를 고려한 명확한 수익률 계산이 필수적입니다.

* 주변 유사 물건의 시세 동향을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

* 초당초등학교 인근이라는 점을 활용한 학군 수요를 투자 가치로 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 66.65㎡(약 20.16평), 4층, 2022년 건축: 268,000,000원

* 2026년 7월, 71.52㎡(약 21.63평), 3층, 2020년 건축: 249,000,000원

* 2026년 7월, 59.83㎡(약 18.10평), 1층, 2001년 건축: 105,000,000원

본 물건(63.45㎡, 2011년 건축)의 경우, 면적과 건축 연도를 고려할 때 약 26,800만원 내외의 시세가 형성될 수 있습니다.

그러나, 본 건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 강귀성 씨의 보증금 126,000,000원입니다. 주의사항에 따라 이 금액 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

만약 임차인의 보증금 전액을 인수하게 된다면, 실질적으로 낙찰자가 부담해야 할 금액은 시세에서 보증금을 제외한 금액이 됩니다. (예: 26,800만원 - 12,600만원 = 14,200만원)

따라서, 입찰가 산정 시에는 보증금 인수 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다. 감정가는 147,300,000원이지만, 인수될 보증금을 고려하면 실제 부담액은 훨씬 높아집니다.

보수적인 접근을 위해, 임차인 보증금 인수 가능성을 고려했을 때 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이 금액은 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 임차인과의 협의 결과, 또는 법원 배당 현황을 명확하게 확인해야 합니다. 만약 임차보증금 전액이 배당으로 변제될 것이 확실하다면, 시세와 감정가를 고려한 입찰 전략을 수립할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.