나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53792 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 456-1 지층비101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 프로퍼티 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 "성포중학교" 남서측 인근하고, 주변은 단독/다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 내, 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로, 다세대주택 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 폭 약 15M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임. - 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.04.02.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2025타경53792 (1) 사건으로 안산지원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 안산시 상록구 월피동 456-1 지층 B101호이며, 신주소는 안산천동로4길 4 입니다.

본건은 다세대주택으로 사용 중이며, 감정평가액은 90,000,000원입니다.

토지면적은 31.16㎡ (약 9.43평), 건물면적은 57.76㎡ (약 17.47평)으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 위치하며, "성포중학교" 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 북동측으로 폭 약 15M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성포중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 10월 28일자 안산세무서장의 압류입니다.

현재 진행 중인 경매는 2025년 11월 20일자 서울보증보험의 강제경매(채권액 115,939,725원)입니다.

본건에는 한국토지주택공사(LH) 임차인이 존재하며, 보증금 72,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2018년 1월 5일, 확정일자 2017년 12월 20일입니다.

그러나, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

중요한 점은 신청채권자인 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 2026년 4월 2일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했다는 사실입니다. 이 확약서에 따라 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

따라서, 본 경매 절차에서 매수인이 인수하는 임차 보증금은 0원입니다.

주택임차권(을14, 한국토지주택공사, 72,000,000원)은 말소 대상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 월피동 일대는 단독주택 및 다세대주택 밀집 지역과 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거 중심의 상권입니다.

지역 내 수요를 기반으로 한 일상적인 상권 형성이 이루어져 있으며, 대규모 상업시설보다는 소규모 점포들이 분포하고 있습니다.

집합건축물대장상 총 10세대로 구성된 다세대주택 건물의 지층 B101호라는 점을 고려할 때, 해당 건물 내에서의 주거 수요 및 지역 커뮤니티와의 연관성을 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설로는 성포중학교가 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설로는 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 식당 이용 등이 가능합니다. 인근 공원은 주민들의 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

교통 측면에서는 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 본건은 2001년에 건축된 건물로, 현재 약 25년 경과되었습니다. 향후 수선 및 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

임차인 관련: 매수인이 인수하는 보증금은 없으나, 임대차 계약 내용 및 서울보증보험의 확약서에 대한 법적 효력과 세부 내용을 철저히 재확인하는 것이 필요합니다.

미상 임대관계: 보고서상 본건의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유 상태 및 거주 현황을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 위치한 다세대주택 지층 B101호로, 감정가는 9천만원입니다.

권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없으며, 이는 신청채권자인 서울보증보험의 대항력 포기 확약에 따른 것입니다.

주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역이며, 교통은 보통 수준입니다.

2001년 건축되어 약 25년 경과된 건물이며, 토지거래허가구역 지정 기간은 2026년 8월 25일부로 만료되어 현재는 해당 규제의 적용을 받지 않습니다.

인수 부담이 없는 점은 본건의 주요 장점입니다.

1.7. 투자포인트

인수 부담 없는 권리관계: 임차 보증금을 인수하지 않아 잔금 납부 시 권리 관계가 명확하여 투자 리스크를 최소화할 수 있습니다.

안산시 월피동의 입지: 안산시는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 월피동 역시 지역 내 거주 수요가 있는 곳입니다.

소액 투자 가능: 다세대주택은 상대적으로 소액으로 투자가 가능하며, 개별 세대 활용 가능성이 높습니다.

규제 완화 효과: 과거 토지거래허가구역으로 지정되었던 지역이 해제되어 향후 부동산 거래가 더욱 용이해질 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본건의 감정가는 90,000,000원이며, 전용면적은 57.76㎡ (약 17.47평)입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 452-8번지(1997년식, 80.34㎡) 물건이 90,000,000원(평당 약 374만원)에 거래되었습니다.

또한, 2026년 7월 461번지(2013년식, 72.29㎡) 물건은 205,000,000원(평당 약 563만원), 495-10번지(2015년식, 76.34㎡) 물건은 193,000,000원(평당 약 507만원)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 평당 약 515만원 수준으로, 비교적 최근 거래된 신축 다세대주택의 시세와 유사한 수준이나, 1997년식 주택의 거래가와도 동일한 금액입니다.

본건은 지층 B101호라는 특수성을 가지며, 이는 통상 상층부에 비해 낮은 가치를 형성하는 요인입니다. 또한 2001년 건축으로 연식이 25년 경과되었음을 고려해야 합니다.

따라서, 이러한 점들을 감안할 때, 감정가(90,000,000원) 대비 약 10~20% 할인된 수준인 72,000,000원 ~ 81,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.