나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53779 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 628-8 비발디파크 에이동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "부곡동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택,점포 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 이용이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건중 제5층 제502호로서, 외벽 : 돌붙임 등 내벽 : 벽지처리 등 창호 : 하이삿시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3,거실 욕실 겸 화장실, 베란다,다용도실 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비,급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 세장형의 토지로 다세대주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선 도로, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 구지훈의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.04.21.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 628-8번지, 비발디파크 A동 5층 502호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53779 (1)이며, 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 제5층 제502호입니다.

2014년 3월 건축허가, 2014년 8월 준공되어 비교적 신축급에 해당합니다.

감정가는 170,000,000원이며, 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

본 경매는 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

토지 면적은 29.24㎡(약 8.85평)이며, 건물 면적은 63.82㎡(약 19.31평)입니다.

2. 입지조건

주위 환경: 본 건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "부곡동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택, 점포 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

교통 상황: 본 건까지 차량 이용이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 사정은 보통입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 인접지와 대체로 평탄한 세장형의 토지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 서측으로 왕복 2차선 도로, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 지역이며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리: 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2023카단831554) (2023.10.23. 접수, 등기부갑6)이 말소 기준 권리이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

등기부 채권 총액: 183,215,020원입니다.

인수되는 권리: 없음. 본 건의 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차권자 구 )

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.02.26

* 확정일자: 2021.02.10

* 배당신고일자: 2023.08.01

* 대항력: 없음

* 특이사항: 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 구지훈의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.04.21.자로 제출하였습니다. 이에 따라 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였으므로, 매수인 명의로 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

주변 지역 특성: 본 건이 위치한 지역은 다세대주택 및 점포가 혼재된 생활권으로, 일상적인 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 실거래가 분석 (주변 유사 건물):

* 호산아트 (2017년 건축, 부곡동 651-2): 2026년 7월 6일, 16,600만원 (전용면적 약 53.40㎡)

* 베니스 (2016년 건축, 부곡동 620-11): 2026년 7월 7일, 14,000만원 (전용면적 약 52.17㎡)

* 다정하이츠빌라 (2001년 건축, 부곡동 684-11): 2026년 7월 2일, 12,800만원 (전용면적 약 59.94㎡)

시세 추정: 본 건은 2014년 건축된 다세대주택으로, 최근 거래된 유사 건물들의 가격대(12,800만원 ~ 16,600만원)를 고려할 때, 시세는 약 14,000만원에서 16,600만원 범위로 추정됩니다. 본 건의 감정가 17,000만원은 이러한 시세 범위와 유사하거나 소폭 상회하는 수준입니다.

5. 생활정보

교통: 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 이용 시 서측 왕복 2차선 및 남측 6미터 도로 이용이 가능합니다.

편의시설: "부곡동행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 주변 상업시설 이용도 가능합니다.

주거환경: 다세대주택과 점포가 혼재된 지역으로, 도심 내 주거 환경을 갖추고 있습니다.

주변 시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 특별히 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주위에는 다세대주택, 점포 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 생활이 가능한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

명도 관련: 임차인인 주택도시보증공사(구 )는 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으므로, 매수인이 인수할 임차보증금은 없으며 명도 시 협조 가능성이 높습니다. 다만, 확약서의 구체적인 내용을 재확인하여 만일의 경우에 대비해야 합니다.

감정가와 시세의 간극: 감정가 17,000만원 대비 주변 실거래가를 고려했을 때, 시세 대비 감정가가 소폭 높을 수 있으므로 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

건축년도: 2014년 건축으로 비교적 신축이나, 시간이 지남에 따라 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 비발디파크 A동 5층 502호 다세대주택입니다.

권리 관계가 매우 깨끗하며, 특히 신청 채권자(HUG)가 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여 매수인이 인수할 부담이 없는 점이 가장 큰 장점입니다.

지역 내에서 비교적 신축급에 속하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성도 양호한 편입니다.

다만, 감정가가 최근 시세 대비 소폭 높은 경향을 보이므로, 시세 조사 및 분석을 바탕으로 합리적인 입찰가 결정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

권리 인수 부담 없음: HUG의 대항력 포기로 인해 임차보증금 인수 금액이 0원입니다.

안정적인 명도: 대항력 포기 확약으로 인해 명도 관련 리스크가 크게 줄어듭니다.

실거주 및 임대 수익 기대: 신축급 다세대주택으로서 실거주 또는 임대 목적 모두 가능성이 있습니다.

안산시 상록구 지역 가치: 안산시 상록구는 지속적인 주거 수요와 개발 가능성이 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 170,000,000원

주변 시세 범위: 140,000,000원 ~ 166,000,000원

본 건은 HUG의 대항력 포기라는 매우 유리한 조건으로 인해 명도 및 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

시세 최상단인 16,600만원을 기준으로 하되, 본 건의 실제 가치 및 경매 경쟁률을 감안하여 보수적으로 산정하면,

예상 입찰가는 150,000,000원에서 160,000,000원 사이로 제시합니다.

최종 입찰가는 본 물건의 정확한 상태 확인, 주변 시세 재검토, 경쟁자의 예상 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.