나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53850 [1] 경기도 시흥시 대야동 1-5 비동 지1층비102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 ‘YWCA버들캠핑장’ 북측 인근에 위치하며 부근은 연립주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제지1층 제비102호로 외벽 : 차장벽돌붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8m의 포장도로(하우로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대야동 1-5 : 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 과밀억제권역, 건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 대야동 1-6, 1-108 : 자연녹지지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

본건 거실쪽 외부테라스에 제시외물건㉠, ㉡이 소재함. (후첨 건물개황도, 사진용지 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 감정서 기재 제시외 ㉠,㉡ 다용도실 매각 포함.
2. 집합건축물대장에 위반건축물 등재 있음.
3. 2026.03.31.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 대야동 1-5, 비동 지1층 비102호에 소재하는 연립주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53850 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 307,000,000원입니다.

토지 면적은 70.06㎡ (약 21.19평)이며, 건물 면적은 62.99㎡ (약 19.06평)입니다.

제시외 건물(다용도실) 면적 25.00㎡ (약 7.56평)은 매각에 포함됩니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

건축물 현황 상 2016년 건축되었으며, 2018년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 연립주택입니다.

총괄표제부상 해당 대지의 총 면적은 1,655㎡ (약 500.6평)이며, 건축물 연면적은 2,598.27㎡ (약 786.2평)로 공동주택(도시형생활주택 연립형)으로 사용 중입니다.

B동 지하 2층, 지상 4층 규모이며, 본건은 B동 1층 102호입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 ‘YWCA버들캠핑장’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 연립주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 및 자연 환경이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

남동측으로는 노폭 약 8m의 포장도로(하우로)에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m), 과밀억제권역, 건축법상 도로, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택거래 한함)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 신청 채권자 주택도시보증공사의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사가 임차권을 승계하였으며, 보증금 370,000,000원, 차임 0원입니다.

전입/확정일자는 각각 2021년 12월 16일, 2021년 12월 6일이나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

중요한 점은 2026년 3월 31일자로 신청 채권자로부터 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었다는 사실입니다.

이로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부상 채권 총액은 0원이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권 및 생활정보

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근의 다세대/빌라 매매가는 다음과 같습니다.

2016년식 신원로얄팰리스 (전용면적 37.49㎡)가 2026년 7월 15일 19,500만원에 거래되었습니다.

2003년식 태원탑스빌A동 (전용면적 37.48㎡)은 2026년 7월 9일 10,000만원에 거래되었습니다.

2003년식 행운하이츠빌 (전용면적 44.9㎡)은 2026년 7월 1일 14,000만원에 거래되었습니다.

본건은 건물 면적 62.99㎡ (약 19.06평)이며, 2016년 건축된 연립주택입니다.

최근 거래된 신원로얄팰리스(2016년식, 37.49㎡, 1.95억)와 비교 시, 본건은 면적이 약 1.68배 더 크며, 건축 연식은 동일합니다.

단순 면적 비례 시 시세는 약 3.28억원 이상으로 추정되나, 이는 위반건축물 등재 및 1층이라는 점을 고려하지 않은 수치입니다.

주변에는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 잠재적 리스크

본건은 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있다는 중대한 리스크가 있습니다.

이는 향후 이행강제금 부과, 시정 명령, 건축물 사용 제한 등 행정적 제재로 이어질 수 있으며, 재산 가치 하락 및 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

감정평가서에 기재된 제시외 건물(다용도실 25㎡)이 매각에 포함되나, 이 역시 위반건축물과 관련이 있을 수 있어 실제 이용 및 합법성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임대 관계는 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 대야동에 위치한 연립주택으로, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 상태입니다.

신청 채권자인 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 위험이 해소되었습니다.

건축 연식(2016년) 및 면적(약 19평)을 고려했을 때, 감정가 3.07억원은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

이 위반건축물 등재 사실로 인해 발생할 수 있는 행정 제재, 시정 비용 등을 면밀히 조사하고, 이를 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 리스크에도 불구하고, 철저한 현장 조사와 함께 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 인수할 권리가 없습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 채무 처리 명확화로 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 건축 연식(2016년) 대비 면적이 크고(약 19평), 감정가가 시세 대비 합리적입니다.

* 향후 개발 가능성 또는 시세 상승 여력을 고려할 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

본건 감정가는 307,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 볼 때, 2016년식 37.49㎡의 신원로얄팰리스가 1.95억원에 거래되었습니다. 본건은 면적이 약 1.68배 크므로, 이를 단순 환산하면 약 3.28억원 이상의 시세로 추정할 수 있습니다.

따라서 감정가 3.07억원은 시세 대비 약 6% 가량 낮은 수준으로 보입니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크인 '집합건축물대장 위반건축물 등재' 사실을 고려해야 합니다. 이로 인해 발생할 수 있는 이행강제금, 원상복구 비용, 건축물 사용 제한 등의 잠재적 부담을 반드시 반영해야 합니다.

위반건축물 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 10~15% 하락한 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가 범위는 270,000,000원 ~ 290,000,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통해 위반건축물의 정확한 내용, 시정 가능성, 예상 복구 비용 등을 면밀히 파악한 후 결정해야 합니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 정보:

임차인: 주택도시보증공사(김 승계인)

보증금: 370,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-12-16

확정일자: 2021-12-06

대항력: 없음

비고: 2026.03.31. 신청 채권자로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출됨.

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으며, 연립주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.