나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5407 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층722호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "덕성여자대학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대로변 상업시설, 후면 다세대주택 등이 소재함.

교통상황

인근에 솔밭공원역(우이신설경전철) 및 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 구분건물 내 7층 722호로서, 외벽 : 페인팅 마감, 벽돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(청년주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 스프링쿨러, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약24m, 북측으로 노폭 약8m, 동측으로 노폭 약7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약 에관한허가구역(지정기간:2025.10.20~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임. - 민간임대주택등기 (등기사항전부증명서) 등재 되어 있으니 경매 진행 및 참여시 관련 지위승계 및 의무 등에 대해 확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5407 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층722호

용도: 아파트 (집합건축물대장상 공동주택(청년주택))

감정가: 226,000,000원

토지면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

토지지분: 8.7996㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.47㎡ (약 6.79평)

건물지분: 22.4666㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "덕성여자대학교" 북측 인근에 위치하며, 주변으로는 대로변 상업시설 및 후면 다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 솔밭공원역(우이신설경전철) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본 건물은 서측으로 노폭 약 24m, 북측으로 약 8m, 동측으로 약 7m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 주변 시설 및 환경

* 쇼핑 및 편의시설: 인근 편의점, 마트 등 다수 소재.

* 의료시설: 인제대학교 상계병원 등 다수 의료기관 이용 가능.

* 교육시설: 덕성여자대학교, 서경대학교, 국민대학교, 성신여자대학교 등이 인근에 위치.

* 공원 및 녹지: 쌍문근린공원, 북한산, 초안산 등이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 특히 우이천 산책로 이용이 용이합니다.

2.4. 혐오시설

본 물건 주변 반경 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 주식회사온라이프건설의 근저당권 (접수일자: 2022-08-12, 채권최고액: 157,423,125원).

* 이 외 을구의 근저당권들 및 갑구의 가압류, 임의경매, 압류 등기들은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조윤성

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 410,000원

* 전입일자/사업자등록일자: 없음

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026-01-07

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인으로, 보증금 3,000,000원은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 채권 총액

등기부등본 상 채권 총액은 약 2,023,524,857원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 및 주거환경

본 물건이 위치한 쌍문동은 대로변 상업시설과 후면의 다세대주택 등 주거지역이 혼재된 지역입니다. 특히 덕성여자대학교 인근에 위치하여 대학생 및 젊은층의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 특성

역세권(솔밭공원역)에 위치하며, 주변에 다양한 편의시설과 교육시설이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 기본정보

* 아파트명: 에드가쌍문 청년주택

* 주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1

* 사용승인일: 2022년 5월 13일 (준신축)

* 동수: 1동

* 총 세대수: 253세대

* 최고층: 7층

5.2. 면적 정보

* 전용면적: 22.47㎡ (약 6.79평)

* 공급면적 (타 유사평형 정보 기반): 약 10평형 (33.2~36.21㎡) 또는 14평형 (본 물건 722호의 정확한 공급면적은 별도 확인 필요)

5.3. 부대시설

* 관리사무소 연락처: 029985560

* 주차: 113대 주차 가능 (지하 4대, 실내 112대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래계약에 관한 허가구역

본 물건 소재지는 외국인 등 대상, 아파트 용도 한정 조건으로 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31). 경매 취득 후 잔금 납부 시점에 따라 허가 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 민간임대주택 등기

본 물건은 민간임대주택 등기가 등재되어 있어, 경매 진행 및 참여 시 관련 지위 승계 및 의무 사항에 대해 사전에 반드시 확인이 필요합니다.

6.3. 임대차 관계 미상

기타 참고사항에 임대관계 등은 미상이라고 명시되어 있습니다.

6.4. 토지 이용계획 상 제한

* 고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m) 등 건축 및 개발에 대한 일부 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축급 소형 아파트(청년주택)로, 우수한 교통 환경(솔밭공원역 도보 거리)과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이라 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 경매 진행 시점과 겹치며, 민간임대주택 등기와 임대차 관계 미상 등 추가 확인이 필요한 사항이 존재합니다. 신축급 소형 주거 상품으로서 임대 수익을 고려한 투자 가치가 있을 수 있으나, 관련 리스크 요인들에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 소형 주거상품: 2022년 준공으로 비교적 신축이며, 소형 평형으로 1인 가구 및 사회 초년생, 대학생의 임대 수요 기대.

* 우수한 역세권 입지: 솔밭공원역(우이신설선) 도보 약 2~8분 거리로 교통 편의성 극대화.

* 생활 인프라 풍부: 주변에 대학교, 상업시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도 높음.

* 낮은 초기 자본 요구: 감정가 및 소형 평형으로 상대적으로 적은 자본으로 투자가능.

9. 예상 입찰가

현재 본 물건의 감정가는 226,000,000원입니다.

본 물건과 유사한 '에드가쌍문' 청년주택의 전용면적 약 20.39㎡ (약 6.17평) ~ 22.47㎡ (약 6.79평) 또는 10평형(33.2~36.21㎡) 매물의 최근 시세 정보를 종합적으로 분석한 결과, 2026년 기준 해당 물건의 시세는 약 1억 8천만 원 ~ 2억 3천만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

특히, 본 물건의 감정가는 2.26억 원으로, 인근 시세 범위의 상단에 위치합니다. 권리상 인수할 금액이 없고, 임차인의 대항력이 없다는 점 등을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 시 투자 메리트가 있을 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 215,000,000원을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 임대차 관계 재확인, 시장 상황 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.