나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4770 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층530호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 우이신설선 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 창호 : 샷시 이중창 등입니다.

이용상태

공부상 공동주택(청년주택)입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서, 공동주택(청년주택)건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측, 북측, 동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 고도지구(28m 이하) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 조망가로특화경관지구,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1번지에 소재한 에드가쌍문 5층 530호 다세대주택입니다.

본 건의 사건번호는 서울북부지방법원 2025타경4770 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건축물대장 상 건축년도는 2019년 5월 23일이며, 사용승인일은 2022년 5월 13일입니다.

감정평가액은 337,000,000원입니다.

토지 면적은 11.74㎡(약 3.55평)이며, 건물 면적은 30.03㎡(약 9.09평)입니다. 토지 지분과 건물 지분은 각각 11.7357㎡, 30.0311㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

구분건물감정평가요항표 요약 내용은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 우이신설선(솔밭공원역)이 소재합니다.

* 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 7층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 이중창 등입니다.

* 이용상태: 공부상 공동주택(청년주택)으로 등재되어 있습니다.

* 설비내역: 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 대체로 정방형의 토지로서, 공동주택(청년주택) 건부지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 서측, 북측, 동측으로 도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선(3m 후퇴선) 등의 규제가 있습니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 기타참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 솔밭공원역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 도보 이용 가능한 거리에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선(솔밭공원역) 이용이 편리한 역세권입니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본 건은 서측, 북측, 동측으로 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권개요: 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최한나 (최 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-09

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 명도 관련 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 등기부 요약:

* 총 채권액: 545,675,120원

* 말소기준권리: 2022년 8월 12일자 주식회사온라이프건설 근저당권 (201,560,450원)

* 본 건은 소유권 보존 등기 후 다수의 근저당 및 압류, 임의경매 개시결정이 등기되어 있으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액(545,675,120원)이 감정가(337,000,000원) 대비 높은 편입니다.

4. 상권 및 시세 분석

본건은 솔밭공원역 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설과 주거시설이 밀집해 있습니다.

최근 실거래가 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일, 쌍문동 137-208번지 고은빌(2012년식) 전용면적 26.51㎡(약 8.02평)가 15,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 193만원)

* 2026년 7월 4일, 쌍문동 355-1번지 금강주택(2000년식) 전용면적 63.29㎡(약 19.15평)가 26,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 138만원)

* 2026년 7월 1일, 쌍문동 460-184번지 진주빌라(1991년식) 전용면적 36.54㎡(약 11.05평)가 14,600만원에 거래되었습니다. (평당 약 132만원)

본 건은 전용면적 30.03㎡(약 9.09평)이며, 2019년 준공된 신축급 건물입니다.

제공된 실거래가 데이터상으로 평당 가격 편차가 크며, 가장 유사한 크기와 연식(2012년식)의 거래 사례(15,500만원, 약 193만원/평)를 기준으로 본다면, 본건의 감정가(337,000,000원, 약 371만원/평)는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

다만, 본건 건물(2019년 준공)이 비교 사례 건물들(2000년, 2012년)보다 신축이라는 점을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 솔밭공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 주변 교육시설: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 교통시설: 우이신설선 솔밭공원역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 본 건의 총 채권액이 5억 4천여만원으로 감정가 3억 3천여만원 대비 약 1.6배 수준으로 높아, 낙찰가에 따라 인수되는 채권이 있을 가능성은 낮으나 채무 부담이 큰 편입니다.

* 명도: 임차인 최한나는 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로, 명도 절차 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 점유 관계는 재확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 고도지구, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 토지거래허가구역 등 다수의 도시계획 규제가 존재하여 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재 파악된 정보상으로는 특이한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 신축급 다세대주택으로, 솔밭공원역 역세권의 우수한 입지를 자랑합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

그러나 감정가 대비 총 채권액이 높은 편이며, 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항들을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 실거래가 데이터와 감정가 간의 상당한 괴리가 발견되어, 정확한 시세 파악 및 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 축에 속하여 관리가 용이하고 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 솔밭공원역을 도보로 이용 가능하여 교통이 편리하고, 수요 확보에 유리합니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인의 존재로 낙찰 후 신속한 명도가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 도봉구 지역의 지속적인 개발 계획에 따른 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 337,000,000원입니다.

제공된 최근 실거래가 데이터와 비교 시, 본 건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

다만, 본건 건물이 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 비교적 작은 면적임에도 불구하고 감정가가 높게 설정된 점을 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 300,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 분석을 바탕으로 산정되었으며, 실제 현장 조사 및 권리 관계 재확인, 입찰 시점의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 감정가와 실거래가 간의 차이가 큰 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.