나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42978 [1] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1268 에이스101 5층533호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 "한국지역난방공사 평택지사" 북측 인근에 위치하며, 본건 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 업무용빌딩 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하고 있으나, 대중교통 이용의 편의성은 다소 불편시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상10층의 건물 중 5층 533호, 534호로서, 외벽 : 강화유리 및 복합판넬, 석재붙임 등 마감,(별지 사진 참조) 내벽 : 페인팅 및 강화유리 등마감, 창호 : 강화유리 창호임 (사용승인일자 : 2024.03.18)

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)이며, 조사일 당시 폐문 등의 사정으로 내부구조를 확인할 수 없어 탐문, 공부 등을 기준하였으므로 참고바람.

설비내역

승강기설비, 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차장 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 건부지(공장<지식산업센터>, 지원시설 등)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 남측, 북측, 동측 및 서측에서 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26~26.8.25 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건현황

사건번호: 평택지원 2025타경42978 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1268 에이스101 5층533호

용도: 지식산업센터

감정가: 373,000,000원

토지면적: 22.53㎡ (약 6.81평)

건물면적: 69.89㎡ (약 21.14평)

1.2. 매각대상 및 경매정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 토지 및 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물 중 5층 533호

사용승인일자: 2024년 3월 18일

건물 명칭: 에이스101

건물 주용도: 공장(지식산업센터)

건물 부용도: 지원시설(근린생활시설)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 "한국지역난방공사 평택지사" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 업무용 빌딩 등이 혼재된 지역으로서, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

에이스101 건물은 경기도 평택시 고덕면 해창리 1268번지에 위치하며, 지하 1층~지상 10층 규모입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근은 수월합니다.

인근에 노선버스 정류장이 위치하나, 대중교통 이용의 편의성은 다소 불편할 수 있습니다.

SRT 평택지제역을 이용하면 수서역까지 26분에 도착할 수 있으며, 평택파주고속도로(어연IC), 평택제천고속도로(고덕IC)와 인접하여 광역교통망 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2024년 9월 26일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (금780,000,000원)입니다.

이 근저당권은 말소기준권리이므로, 경매 절차 진행 시 소멸될 예정입니다.

그 외 압류, 가압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다.

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 1,101,423,028원입니다.

이는 감정가 373,000,000원을 훨씬 상회하는 금액입니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

현재 등기부상 또는 고지된 임차인은 없습니다. 다만, 임대차 관계가 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요하며, 미확인된 임대차에 대한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 업종 현황

본건이 위치한 평택 고덕국제화지구는 지식산업센터, 근린생활시설, 업무용 빌딩 등이 복합적으로 분포하고 있습니다.

에이스101 건물 자체적으로도 공장시설(제조형, 업무형)과 근린생활시설(상가)로 구성되어 있어 다양한 사업 지원 및 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 상권

고덕국제화지구는 삼성전자 평택캠퍼스 증설 등으로 인한 배후수요 증가가 예상되는 지역입니다.

향후 지역 개발 계획에 따라 산업 및 상업 기능이 더욱 강화될 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본건 소재 건물(에이스101)은 근린생활시설을 포함하고 있어, 건물 내에서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변으로 지식산업센터 및 업무용 빌딩이 밀집해 있어 관련 업종 종사자를 위한 식당, 카페 등의 편의시설이 다수 있을 것으로 예상됩니다.

* 종합장사시설, 폐기물처리시설 등 대규모 환경기초시설도 고덕지구 내 또는 인근에 계획 및 운영 중인 것으로 파악됩니다. (혐오시설 관련 내용은 6.4항 참조)

5.2. 주변 기반시설

* 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 위치합니다.

* SRT 평택지제역 및 고속도로 IC 접근성이 좋아 광역교통망 이용이 편리합니다.

* 고덕국제신도시 개발 사업은 2004년부터 시작되었으며, 현재도 관련 기반시설 구축 및 개발이 진행 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 총 채권액이 감정가를 크게 초과(약 11억원 vs 3.7억원)하는 상황으로, 낙찰 후 인수되는 채권은 없으나, 경매 절차가 유찰될 가능성 또는 신건으로 재매각될 가능성이 높습니다. 이는 시세보다 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수도 있지만, 경매 장기화의 리스크도 내포합니다.

6.2. 이용상태

* 감정평가 당시 조사일 기준으로 폐문 등의 사정으로 내부 구조 확인이 불가능했던 점은 중요한 리스크 요인입니다.

* 실제 내부 상태, 구조, 하자 여부 등은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로3류, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있습니다.

* 특히 외국인 주택 취득 시 토지거래 허가를 받아야 하는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 현재 공개된 정보 및 검색 결과상, 본건 소재지(에이스101) 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다.

* 다만, 고덕국제화지구 및 주변 지역에는 환경복합시설(폐기물처리시설 등)이 계획되거나 운영 중인 사례가 있으며, 이에 대한 지역 주민들의 반발 및 논란이 있었습니다.

* 해당 시설들이 본건 물건의 직접적인 생활권에 미치는 영향은 제한적일 수 있으나, 지역 전체적인 환경 및 이미지에 대한 장기적인 관점에서 고려할 필요는 있습니다.

7. 종합의견

본건은 평택 고덕국제화지구 내 신축(2024년 사용승인) 지식산업센터로, 지역 개발 잠재력과 편리한 광역교통망을 갖춘 입지적 장점이 있습니다. 또한, 드라이브인 시스템, 높은 층고 등 지식산업센터로서 특화된 설계가 적용되어 비즈니스 효율성을 높일 수 있을 것으로 보입니다. 그러나 높은 채권 총액으로 인한 경매 장기화 가능성, 내부 확인 불가 등은 투자 결정 시 신중한 검토를 요하는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 축 건물로, 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 고덕국제화지구 개발 사업 진행 및 삼성전자 평택캠퍼스 등 배후수요 증가로 인한 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 지식산업센터 및 근린생활시설 복합 용도로 다양한 사업 모델 적용이 가능합니다.

* 취득세, 재산세 등 세제 혜택 대상 여부 확인 시 추가적인 투자 메리트 확보가 가능합니다. (분양 시 기준, 경매 취득 시 적용 여부 별도 확인 필요)

9. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 373,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 경매 물건의 특성상 경쟁 입찰로 진행되므로, 다수의 입찰자가 존재할 경우 시세보다 높게 결정될 수 있습니다.

* 현재 총 채권액이 감정가를 상회하므로, 유찰을 거듭하며 최저 매각 가격이 하락할 가능성이 있습니다.

* 내부 상태, 주변 시세, 향후 지역 개발 전망, 투자 회수 기간 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 없으므로, 산정된 입찰가는 총 부담액이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.