나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6765 [1] 경기도 파주시 야당동 65 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정4동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 창고, 소매점 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 운정역(경의중앙선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 중, 제2층 제201호로서, 외벽 : 페인팅마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임. (자세한 이용상황은 후첨 '건물내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 단지내 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

야당동 65 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재로 인하여 내부를 육안으로 확인하지 못하여 ‘건축물현황도’를 근거로 내부 도시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 고양지원 2025타경6765 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 65 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 462,000,000원

토지면적: 74.23㎡ (약 22.45평)

건물면적: 64.51㎡ (약 19.52평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 파주시 야당동 65번지에 위치한 4층 건물 중 2층 201호에 해당하는 다세대주택입니다.

1.3. 토지 정보

토지면적은 74.23㎡ (약 22.45평)이며, 토지 지분 역시 74.2334㎡ (약 22.45평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 건물 정보

건물면적은 64.51㎡ (약 19.52평)이며, 건물 지분 역시 64.51㎡ (약 19.52평)입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 4층 건물 중 2층에 위치합니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 매각 대상

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.6. 감정가

본건의 감정가는 462,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정4동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 창고, 소매점 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 운정역(경의중앙선)이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 단지 내 포장도로를 이용하여 접근할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건과 관련된 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 최 씨가 등록되어 있으나, 보증금과 차임은 0원이며 전입일자는 2025년 2월 19일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2024년 11월 20일 접수된 근저당권(을3)입니다. 경매 신청된 임의경매(갑4)를 포함하여 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 단, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 실제 현황은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액은 424,584,970원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2026년 7월, 경기도 파주시 야당동 239-200번지 '태종에비뉴' (2019년 건축, 65.1㎡, 3층)가 28,500만원(2억 8,500만원)에 중개 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 경기도 파주시 야당동 190-5번지 '요산아트빌' (2015년 건축, 56.035㎡, 1층)이 15,000만원(1억 5,000만원)에 직거래되었습니다.

* 2026년 7월, 경기도 고양시 일산서구 야당동 150-1번지 '자연에가' (2015년 건축, 57.45㎡, 2층)가 18,000만원(1억 8,000만원)에 중개 거래되었습니다.

본건 물건은 2019년에 건축된 다세대주택으로, 전용면적 64.51㎡(약 19.52평)이며 2층에 위치하고 있습니다. 건축 연도와 면적이 가장 유사한 '태종에비뉴'의 거래 가격(2억 8,500만원)을 기준으로 삼을 수 있습니다. 본건은 2층, 태종에비뉴는 3층으로 층수는 다소 낮지만 건축 연도가 동일하므로, 시세는 2억 6천만원에서 2억 8천만원 사이로 형성될 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 임대 시세 (간접적 파악)

제공된 전월세 JSON 정보는 매매 정보와 동일하여 직접적인 임대 시세 분석은 어렵습니다. 통상적으로 매매가의 60~80% 수준으로 임대 시세가 형성될 수 있음을 감안하여 간접적으로 파악할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 '운정4동행정복지센터'가 있으며, 소매점들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 공공시설

행정복지센터 및 운정역(경의중앙선)이 인근에 소재하여 대중교통 이용 및 관련 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(16미터 위임, 제한보호구역), 토지거래계약에 관한 허가구역(2026년 8월 25일까지)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다. 특히 군사시설 보호구역 및 토지거래허가구역 지정 사항은 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 기타 참고사항

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다. '건축물현황도'를 근거로 내부가 도시되었으므로, 실제 내부 상태가 도면과 다를 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 확인되어 명도 시 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 비교적 신축(2019년 건축)인 다세대주택입니다. 주변에 공동주택이 밀집되어 있으며, 운정역 인근으로 교통 환경이 우수한 편입니다. 권리상 인수되는 권리가 없어 낙찰자가 권리 부담 없이 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 군사시설 보호구역 및 토지거래허가구역 등 일부 제한사항과 내부 미확인 사항은 유의해야 합니다. 주변 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때, 적정 가격으로 입찰 시 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공된 신축급 건물로 양호한 상태 기대.

* 운정역 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성 우수.

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음.

* 파주시 지역 개발 계획에 따른 향후 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 462,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 2019년에 건축된 65.1㎡(약 19.7평) 3층 물건이 2억 8,500만원에 거래되었습니다. 본건은 64.51㎡(약 19.52평)로 면적이 유사하나 2층에 위치하고 있습니다.

층수 차이 및 개별 물건의 상태를 감안하여, 보수적으로 시세는 2억 6천만원에서 2억 8천만원 선으로 추정됩니다.

등기부채권 총액은 4억 2,458만 4,970원이나, 본건 경매는 임의경매로 채무 변제를 위한 것이며, 인수되는 권리는 없습니다.

최근 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가보다는 실거래가 범위 내에서 접근하는 것이 합리적입니다.

제안 입찰가는 270,000,000원(2억 7천만원)으로, 이는 주변 실거래가 최고가 수준을 고려한 보수적인 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.