나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53431 [1] 경기도 성남시 중원구 금광동 3461 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이평감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 금광동에 소재하는‘성남동초등학교’남측 인근에 위치하며 주위는 주상용건물, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철8호선 단대오거리역과 남한산성입구역 이용이 가능함.

형태 및 이용상태

완경사의 가장형 토지로서 주상용건물 건부지임.

인접 도로상태

본건 남측과 동측으로 폭 약 8m, 4m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성남금광2), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도심 공공주택 복합지구(성남금광2 )<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2018-08-16)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.(후첨 공부 참조)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 성남금광2 도심공공주택 복합지구 내에 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 4층 근린생활시설 및 주택으로서 외벽: 적벽돌, 일부 석재붙임 마감 내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감 창호: 알루미늄 섀시 창호임.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로서 지층, 1층: 근린생활시설 2층(2세대), 3층(2세대), 4층(1세대)은 주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 태양광 설비, 도시가스설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

외부화장실, 차양대, 옥탑계단실 등(후첨 건물개황도 참조)

공부와의 차이

2층이 공부상 근린생활시설이나 현황 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 등기사항전부증명서상 주택임차권이 기재되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53431 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO

감정가: 1,197,846,320원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 성남시 중원구 금광동 3461

용도: 근린주택

토지면적: 135.30㎡ (약 40.92평)

건물면적: 411.56㎡ (약 124.50평)

건물 제시외면적: 72.84㎡ (약 22.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 금광동에 소재하며, '성남동초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 주상용건물, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 8호선 단대오거리역과 남한산성입구역을 이용 가능하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측 및 동측으로 폭 약 8m 및 4m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성남금광2)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)에 해당하며, 가축사육제한구역, 도심 공공주택 복합지구(성남금광2), 상대보호구역(2개소), 비행안전제6구역(전술)(2개소), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

특히, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도: 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도: 2025.10.20.~2026.12.31.), 거래 시 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 최초 소유권: 박정수 (1985.02.02.)

* 소유권 이전: 이윤철 (2001.07.06.)

* 말소 기준 권리: 신한은행 근저당 (2004.07.16.) 채권액 120,000,000원

* 기타 권리: 주식회사 파나로드 가압류 2건 (총 800,000,000원, 말소), 권영규 강제경매 (2025.11.18.) 채권액 119,915,060원 (말소)

* 토지 등기부 채권 총액 (말소 예정 권리 포함): 920,000,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 최초 소유권 보존: 박정수 (1994.04.27.)

* 소유권 이전: 이윤철 (2001.07.06.)

* 말소 기준 권리: 신한은행 근저당 (2004.07.16.) 채권액 120,000,000원

* 기타 권리: 권영규 주택임차권 (2025.06.26., 말소), 주식회사 파나로드 가압류 2건 (총 800,000,000원, 말소), 권영규 강제경매 (2025.11.18.) 채권액 119,915,060원 (말소)

* 건물 등기부 채권 총액 (말소 예정 권리 포함): 1,035,000,000원

3.3. 임차인 분석

현재 파악된 임차인은 다음과 같으며, 등기부등본상 모든 임차인은 말소기준권리 하에 있어 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 또한, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 권

보증금: 115,000,000원

전입/확정일자: 2021-04-26

배당신고일자: 2025-06-26

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 주택임차권 등재 (말소)

* 임차인: 김

보증금: 60,000,000원

전입/확정일자: 2016-04-06 / 2016-03-04

배당신고일자: 2025-12-11

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 60,000,000원

전입/확정일자: 2019-05-02 / 2017-12-29

배당신고일자: 2025-12-03

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원

전입/확정일자: 2008-05-23

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 이

보증금: 120,000,000원

전입/확정일자: 2008-05-23 / (미상)

배당신고일자: 2026-01-08

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 0원

전입/확정일자: 2022-06-23

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 정

보증금: 10,000,000원

전입/확정일자: 2022-06-23

배당신고일자: 2025-12-22

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 50,000,000원

전입/확정일자: 2022-06-30

배당신고일자: 2025-12-26

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리인 신한은행 근저당(2004.07.16.)보다 후순위의 모든 권리(후순위 근저당, 가압류, 주택임차권, 강제경매개시결정 등)는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 별도의 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 총 채무 분석

본건 토지 및 건물에 설정된 채권 총액은 말소 기준 권리 이후로 1,955,000,000원 (토지 920,000,000원 + 건물 1,035,000,000원)에 달하나, 경매로 인해 대부분 소멸될 예정입니다. 채권자의 강제경매 신청 채권액은 119,915,060원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상업시설 및 주거환경

본건이 위치한 금광동 지역은 주상용건물, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 성남동초등학교와 인접해 있으며, 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

4.2. 도심공공주택복합지구 관련 사항

본건은 '성남금광2' 도심공공주택복합지구 내에 소재합니다. 이는 향후 도시 재생 및 개발 가능성을 내포하며, 관련 정책 및 규제를 받을 수 있습니다.

4.3. 주변 편의 및 교육시설

* 교육시설: 성남동초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 8호선 단대오거리역, 남한산성입구역 이용 가능. 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건축물대장 상이 사항

건축물현황에 따르면, 2층은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나 현황은 주택으로 이용 중입니다. 이로 인해 용도 변경 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

5.2. 임대차 관련 리스크

등기사항전부증명서 상 주택임차권이 기재되어 있었던 권영규 씨를 포함하여, 일부 임차인의 보증금 또는 배당신고일자 등이 명확하지 않은 경우가 있습니다. 이는 명도 과정이나 권리관계 확인에 추가적인 주의를 요할 수 있습니다. (단, 대항력 없음으로 명도상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

5.3. 토지거래허가구역 지정

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 소유권 이전 등기 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있으므로 사전에 충분히 확인해야 합니다.

5.4. 제시외 건물

건물 제시외 면적으로 72.84㎡가 존재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함됩니다. 외부화장실, 차양대, 옥탑계단실 등이 이에 해당하며, 이용 상태 및 법적 문제 여부를 현장 확인해야 합니다.

5.5. 기타 특이사항

본건은 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 항공기 운항과 관련된 소음이나 건축 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 중원구 금광동에 위치한 근린주택으로, 역세권에 인접하고 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 소재하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 특히, 도심공공주택복합지구 지정으로 향후 개발 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 건축물대장과의 용도 상이, 일부 임차인의 정보 불확실성 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 모든 권리가 말소되는 권리 분석상 명확한 물건이나, 명도 및 토지거래허가 관련 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 지하철역 및 버스정류장 인접

* 지역 개발 잠재력: 도심공공주택복합지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 근린주택의 다양한 활용 가능성: 주거와 상업 시설 복합 운용을 통한 수익 창출

* 권리관계 명확: 말소기준 권리 하 후순위 권리들은 모두 소멸 예정

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,197,846,320원입니다. 주변 다세대 주택 시세 자료를 종합적으로 고려했을 때, 본 건물의 용도, 면적, 입지 등을 감안하면 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

경쟁률 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으나, 보수적으로 감정가의 100%~110% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 약 1,258,000,000원 (일십이억 오천 팔백만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.