나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53445 [1] 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이파트너스 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합빌딩, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층/지상10층 건물 중 제6층 제603호로서 외벽 : 미장스톤 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 및 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 3필지 일단의 가장형 토지로서 "업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측과 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

망월동1148,1148-1 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)). 망월동1148-2 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 서울보증보험 주식회사가 임차보증금 양수 후 2026.04.01.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53445 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 120,000,000원

토지면적: 6.36㎡ (약 1.92평)

건물면적: 21.84㎡ (약 6.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

건축년도: 2020년

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합빌딩, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

* 도로상태: 서측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측과 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 속함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경53445, 채권자: 서울보증보험 주식회사, 접수일자: 2025-11-19).

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (한국 )

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-19

* 확정일자: 2022-04-25

* 배당신고일자: 2024-05-31

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 서울보증보험 주식회사가 임차보증금을 양수 후 2026.04.01.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되어 대항력이 없는 것으로 판단됨.

* 등기부 요약:

* 갑2 (2020-02-26): 소유권이전1번신탁등기말소 (김은자)

* 을1 (2024-05-31): 주택임차권 (한국토지주택공사, 155,000,000원) - 말소 예정

* 갑4 (2022-05-27): 소유권이전 (주식회사토요디맨드)

* 갑5 (2025-11-19): 강제경매 (서울보증보험, 169,141,095원) - 말소기준권리

* 갑6 (2026-04-24): 압류 (하남시) - 말소 예정

* 권리분석 결과: 말소기준권리(갑5)보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

* 본건은 하남미사지구 내 중심 상업지역 인근에 위치하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역임.

* 주변 아파트 단지 및 주거 시설을 배후로 하여 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

* 상업 시설 이용이 편리하며, 업무 시설로서의 가치도 보유하고 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 본건 인근에 하남종합운동장, 공원, 근린생활시설 등이 위치하여 생활 편의성이 양호함.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않음.

* 교통: 지하철 및 버스 정류장 접근성이 보통 수준으로, 대중교통 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 한국토지주택공사는 대항력이 없으며, 보증금 양수 후 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금은 0원임.

* SGI 인수조건 변경: 특정 조건 변경 사항이 존재함을 인지해야 함.

* 토지거래허가구역: 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 내 관련 규정 준수 필요. (단, 경매 절차 자체에 직접적인 영향은 없을 수 있음)

7. 종합 의견

본건은 하남미사지구 내 신축급 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 향후 발전 가능성을 가지고 있음. 권리관계가 명확하여 인수되는 권리 없이 안전하게 취득 가능하며, 임차인 관련 부담도 없음. 최근 실거래가를 고려할 때 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 높을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상.

* 최적의 입지: 미사지구 중심상업지 인근으로 향후 시세 상승 기대.

* 권리관계 무하자: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명도 부담 없음.

* 임대 수요 풍부: 주변 아파트 단지 및 업무 시설 밀집으로 공실 우려 적음.

* 교통 환경: 지하철 및 버스 등 대중교통 접근성 확보.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적 오피스텔의 거래가는 2026년 2월 4층 115,000,000원, 2026년 3월 5층 100,000,000원, 2026년 5월 10층 115,000,000원으로 나타났습니다. 본건은 6층으로, 4층과 10층의 최고 거래가인 115,000,000원 수준이 기준 시세로 판단됩니다. 감정가 120,000,000원은 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 본건의 적정 예상 입찰가는 최근 실거래가 최고가와 감정가를 종합적으로 고려하여, 112,000,000원을 권장합니다. 본 금액은 경쟁률 및 현장 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.