나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35025 [1] 경기도 김포시 운양동 1436 전원마을 102동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '김포우체국' 동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 아파트,학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장및 운양역(김포골드라인)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 17층 건물(사용승인:1999.04.27)내 제2층 제206호로서, 외벽;몰탈위 페인트마감. 내벽:내부 인테리어 마감. 창호:샷시 창호임.

이용상태

주거용(아파트)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비,위생설비,급배수설비,난방설비,소방설비,승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 광평수의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 이용하여 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35025 (1)

소재지: 경기도 김포시 운양동 1436 전원마을 102동 2층206호

용도: 아파트

감정가: 310,000,000원

토지면적: 28.59㎡ (약 8.65평)

토지지분: 28.59㎡ (약 8.65평)

건물면적: 59.53㎡ (약 18.01평)

건물지분: 59.53㎡ (약 18.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제사십일차유동화전문

특이사항: 유동화 물건

특수물건정보: 유동화 물건

1.2. 입지조건

2. 입지조건

2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '김포우체국' 동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

1.2. 2. 교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 운양역(김포골드라인)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

1.2. 3. 인접 도로상태

본건 단지 내 도로를 이용하여 외곽 공도와 연결됨.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 하수처리구역(운양처리분구), 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대. 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.))임.

1.3. 권리분석

2. 권리분석

2. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

말소기준권리: 을16 (국민은행 근저당, 2018-09-28)

등기된 권리: 소유권이전 (갑1~갑3), 근저당 (을16, 을18), 근저당부채권근질권설정 (을19-1), 전세권설정 (을20), 가압류 (갑4, 갑5, 갑6), 임의경매 (갑7)

총 채권액: 483,781,504원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (해당 사항 없음)

1.3. 2. 임차인 현황

임차인: 로진자산관리대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 없음

1.3. 3. 임차인 관련 주의사항

임차인 로진자산관리대부주식회사는 대항력이 없으므로, 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며 경매 절차에서 배당받을 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

2. 상권분석

2. 상권분석

본건은 김포시 운양동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 김포우체국, 운양역(김포골드라인) 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 다만, 대규모 상업시설보다는 근린생활시설 위주로 형성되어 있어 전문 상권보다는 주거지의 생활 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

2. 생활정보

2. 생활정보

1.5. 1. 단지 및 건물 정보

아파트명: 김포전원마을월드1단지

주소: 경기도 김포시 운양동 1436

사용승인일: 1999년 04월 27일

건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 17층 건물 중 2층 206호

단지 규모: 총 17개동, 1206세대

주차: 총 346대 (지상 12대, 지하 38대)

1.5. 2. 면적 정보

전용면적: 59.53㎡ (약 18.01평)

분양면적: 명시되지 않았으나, 전용면적과 유사하게 59.53㎡ 내외로 추정됩니다.

1.5. 3. 주변 편의시설

* 교통: 김포골드라인 운양역 도보 이용 가능, 버스정류장 인접

* 생활: 김포우체국 인접, 주변 상업지구 이용 편리

* 교육: 운양초등학교, 운양중학교, 운양고등학교 등 학군 우수

* 여가: 김포아트빌리지, 모담산 등 휴식 공간 인접

1.6. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

1.6. 1. 토지이용계획상 제한

* 고도지구: 공항 고도 제한 구역으로, 건축물 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 지정기간(25.8.26.~26.8.25.) 내 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지거래계약 허가를 받아야 합니다. 일반적인 내국인 거래에는 큰 영향이 없을 수 있으나, 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.6. 2. 건물 노후화

1999년 사용승인된 아파트로, 향후 시설 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

2. 종합 의견

2. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 운양동에 위치한 59.53㎡(약 18평) 규모의 아파트로, 김포골드라인 운양역 역세권에 해당하여 교통 편의성이 우수합니다. 주위 환경은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 생활 여건이 양호합니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리 및 임차인의 대항력은 없어 권리 관계가 매우 깔끔한 편입니다. 다만, 고도지구 및 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점은 향후 건물 이용에 제한이 될 수 있으므로 유의해야 합니다. 1999년에 준공된 아파트로 노후화에 대한 고려가 필요합니다. 최근 실거래가는 2억 7,500만원 ~ 2억 8,800만원 수준으로 형성되어 있으며, 감정가(3억 1,000만원) 대비 시세가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 적정가 낙찰 시 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

2. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 김포골드라인 운양역 역세권 아파트로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 주거 환경 및 생활 인프라가 우수합니다.

* 등기부상 인수할 권리 및 임차인의 대항력이 없어 권리 분석이 안전합니다.

* 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 시세차익 실현 가능성이 높습니다.

* 실거래가 평균 약 2억 8,000만원을 고려할 때, 투자 가치가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 310,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 면적(59.53㎡)의 아파트 매매가는 2026년 5월 ~ 6월 기준으로 275,000,000원에서 288,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다. 평균 시세는 약 281,000,000원으로 판단됩니다.

인수 보증금은 0원이므로, 시세 대비 낙찰가율을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가 평균 시세(약 28,100만원)와 감정가(31,000만원)를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근하여 감정가 대비 약 85% 수준, 또는 시세의 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

최근 실거래가 하단(27,500만원)을 기준으로 10% 할인 시 약 24,750만원, 평균 시세(28,100만원)를 기준으로 5% 할인 시 약 26,700만원 선을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 265,000,000원으로 제안합니다.

2.0. 주변 시설 조사 (혐오시설 포함)

2. 주변 시설 조사 (혐오시설 포함)

2. 주변 시설 조사 (혐오시설 포함)

김포시 운양동 1436번지 일대는 김포골드라인 운양역을 중심으로 주거 지역이 발달해 있으며, 학교(운양초, 운양중, 운양고 등), 김포우체국, 김포아트빌리지, 모담산 등 다양한 생활 편의시설 및 녹지 공간이 인접해 있습니다. 주변 탐문 및 지도 검색 결과, 본건 아파트 단지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 토지이용계획 상 '고도지구' 및 '가축사육제한구역' 등이 지정되어 있으나, 이는 규제 사항으로 혐오시설과는 무관합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.