나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13452 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제13층 제1303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3종주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 제반 교통상항은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층,지상15층 건물 내 제13층 제1303호로서,("집합건축물대장상" 의 사용승인일은 2020.02.28) 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 2필지 일단의 세장형으로서, 오피스텔 및 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물(더 뷰) 남동측으로 독산로의 아스팔트 포장도로(도로 폭 약 20미터)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 일단의 토지는 "토지이용계획확인서" 상에 기호1은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.이며, 기호 2토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상물건은 물건실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 금천구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도' 기준으로 외부 관찰 등에 의해 작성하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 정주현의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13452 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제13층 제1303호

용도: 다세대주택

건축년도: 2020년 (2020년 2월 28일 사용승인)

토지면적: 9.35㎡ (약 2.83평)

건물면적: 27.50㎡ (약 8.32평)

감정가: 296,000,000원 (2억 9,600만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물명: 더뷰 (THE VIEW)

1.2. 입지조건

주변 환경: 대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3종주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임. 제반 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 상황은 보통임.

도로상태: 대상 건물(더 뷰)은 남동측으로 폭 약 20미터의 독산로 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호함.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 이 외에도 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당함. 특히, 외국인 등 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있어(2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 토지 거래 시 추가 확인이 필요함.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 9월 20일 접수된 파주세무서장의 압류 등기가 말소기준권리임.

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 분석:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.02.26, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.03.04, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.07.21, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (정주현 임차권 승계): 보증금 285,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.05.20, 확정일자 2022.04.12, 배당신고일자 2024.05.10, 대항력 없음.

특이사항 및 주의사항: 임차인 정주현의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 따라서, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원임. HUG 인수조건 변경 및 공동담보 사항이 있으나, 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸될 것으로 보임.

1.4. 상권 및 시세 분석

주변 시세 비교:

* 2026년 5월, 동일 권역 내 2017년식 다세대주택 (전용면적 53.72㎡)이 4.4억원에 거래됨. (본건보다 면적 큼)

* 2026년 5월, 동일 권역 내 2023년식 다세대주택 (전용면적 29.87㎡)이 3.25억원에 거래됨. (본건과 유사한 면적, 신축)

* 2026년 5월, 동일 권역 내 2012년식 연립주택 (전용면적 21.99㎡)이 1.4억원에 거래됨. (건축연령 및 주택 형태 차이)

본건 시세 평가: 본건은 2020년식 다세대주택으로 전용면적 27.50㎡임. 가장 유사한 매매 사례는 2023년식, 29.87㎡의 로얄팰리스5로 3.25억원에 거래된 사례임. 본건의 감정가 2.96억원은 최근 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됨. 유사한 조건으로 신축된 건물들의 경우, 3.1억원에서 3.3억원 사이의 시세 형성 가능성이 있음.

1.5. 생활 정보

주거 편의성: 건물 내 주차시설, 승강기, 난방, 급배수, 위생 설비 등을 갖추고 있으며, 다세대주택 및 오피스텔 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주변 시설: 근린생활시설이 주변에 혼재하여 있어 생활 편의성을 제공함. 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설에 대한 확인이 필요함. (주변에 혐오시설 존재 여부는 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

권리 관련 리스크: 임차인 정주현의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 매각되므로, 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 0원으로 예상됨. 다만, 이 조건이 원활히 이행되는지 최종 확인이 필요함.

법규 및 제한 사항: 토지이용계획상 다수의 제한 사항(외국인 토지거래 허가구역, 군사시설 보호구역 등)이 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

기타 리스크: "HUG 인수조건 변경, 공동담보"라는 문구가 있으나, 권리분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 파악됨. 그러나 해당 조건의 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 권장됨.

1.7. 종합 의견

본 건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 전용면적 27.50㎡(약 8.32평) 규모의 소형 주택임. 감정가는 2.96억원이며, 권리분석상 인수할 부담은 없는 상태임. 특히 임차인 관련 주요 위험 요소인 임차보증금 2.85억원은 HUG가 포기 조건부로 매각되어 매수인의 부담이 없다는 점이 긍정적임. 주변 유사 부동산의 최근 매매 시세가 3.25억원 이상으로 형성되어 있어, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됨.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 전용면적 27.50㎡의 소형 주택으로 1인 가구 실수요자 또는 소형 임대 수익 투자에 적합함.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익 가능성이 높음.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 없을 것으로 보임.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 296,000,000원

주변 시세: 유사 면적(29.87㎡, 2023년식) 매매가 325,000,000원 (2026년 5월)

본건은 2020년식, 27.50㎡로 유사 사례와 비교 시, 현재 시세는 3.1억원~3.3억원 범위로 추정됨.

임차인 보증금 2.85억원은 HUG가 포기하는 조건이므로 매수인의 인수 보증금 부담은 0원임.

따라서, 보수적인 관점에서 시세 하단인 3.1억원에서 감정가(2.96억원) 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으나, 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.