나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514189 [1] 인천광역시 부평구 부평동 767-163 파크팰리스 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '백운역(지하철1호선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(백운역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상9층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형 토지로서 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약15미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 767-163, -132, -166, -167, -168 공히 : 준주거지역, 지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 사항

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* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514189 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 감정가: 1억 7천 8백만원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.2. 물건 현황

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* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 767-163 파크팰리스 3층 303호

* 건물용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설)

* 준공년월: 2018년 12월

* 토지 면적: 15.56㎡ (약 4.71평)

* 건물 면적: 65.40㎡ (약 19.79평)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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* 인천광역시 부평구 부평동 소재 '백운역(지하철1호선)' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 오피스텔, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통 상황

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* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 백운역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

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3.1. 권리 관계 요약

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* 말소기준권리: 2022년 04월 14일자 안산세무서장의 압류.

* 본 건의 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

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3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 주택도시보증공사(심하윤)

* 보증금: 1억 8천 9백만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-17

* 확정일자: 2019-10-04

* 배당신고일자: 2023-11-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항 있음.

* 임차인: 이승아

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-01

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이며, 대항력이 없는 임차인이므로 권리 분석 시 주의 요망.

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3.3. 인수/소멸 권리 분석

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* 말소기준권리(안산세무서장 압류)보다 나중에 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 을구 1번 주택임차권 등기(심하윤, 1억 8천 9백만원)는 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 최종 확인이 필요합니다.

* 이외 기타 압류, 가압류, 강제경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 시설 및 오피스텔 시세

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* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 최근 파크팰리스 오피스텔 거래 사례 분석:

* 2024년 1월: 65.16㎡ (약 19.71평) 1억 3천만원

* 2025년 12월: 52.4㎡ (약 15.85평) 1억 4천만원

* 2026년 6월: 74.35㎡ (약 22.50평) 2억 1천만원

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4.2. 시세 분석 및 전망

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* 본 건은 65.40㎡ (약 19.79평)로, 2024년 1월 거래된 65.16㎡ 면적의 오피스텔이 1억 3천만원에 거래된 점을 감안할 때, 현재 시점에서는 그 이상의 가치를 지닐 것으로 예상됩니다.

* 2026년 6월 거래된 74.35㎡ 오피스텔이 2억 1천만원에 거래된 점은 본 건의 잠재적 가치 상승 가능성을 시사합니다.

* 감정가는 1억 7천 8백만원으로, 최근 거래 사례 및 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 주거 편의시설

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* 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능합니다.

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5.2. 교육 및 기타 시설

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* 주변에 학교 등 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 지역 특성상 통학 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적/권리적 리스크

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* HUG 인수조건 변경 관련 사항은 특이사항으로 기재되어 있으므로, 최종 권리 관계 및 HUG의 처리 의사를 재확인할 필요가 있습니다.

* 임차인 이승아의 경우 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 절차나 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래 계약에 관한 허가구역 지정 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)은 외국인 주택 용도 취득 시 제한 사항이므로, 외국인 투자자는 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

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6.2. 환경적 리스크 (혐오시설)

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* 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 지역으로, 현재까지 파악된 정보상 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 인접해 있을 가능성은 낮습니다. 하지만 입찰 전 현장 방문을 통한 정확한 주변 환경 조사가 권장됩니다.

7. 종합 의견

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* 본 건은 인천 부평구에 위치한 역세권 오피스텔로, 비교적 최근에 건축되어(2018년) 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 경매 절차 진행으로 권리 관계는 명확해지고 있으나, HUG 인수조건 변경 등 복잡한 사안이 있었으므로 최종 권리 관계 및 명도 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 최근 거래 사례들을 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰될 경우 합리적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 지하철 1호선 백운역 인근의 우수한 입지 조건.

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 인천 부평구 지역의 지속적인 도시 개발 및 부동산 가치 상승 잠재력.

* HUG의 적극적인 채권 회수 절차로 인한 권리 관계 명확화 기대.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 1억 7천 8백만원

* 인근 유사 면적 실거래가: 2024년 1월 1억 3천만원 (65.16㎡), 2026년 6월 2억 1천만원 (74.35㎡)

* 종합적인 시세 및 권리 분석, HUG 채권액(1억 8천 9백만원) 등을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가 수준 이상으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 1억 8천 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.