나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58835 [1] 경기도 수원시 권선구 서둔동 27-143 삼익리베리움 201동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 프로퍼티 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 "서호초등학교" 남측 인근에 위치하고, 주변은 단독/다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 5층 건 내, 외벽 : 벽돌 붙임 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 평지로, 도시형생활주택(다세대) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 남측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서호중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서호초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임. - 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박보철)로부터 2026.06.01..자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경58835 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 27-143 삼익리베리움 201동 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 220,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적정보

토지면적: 26.38㎡ (약 7.98평)

토지지분: 26.381㎡

건물면적: 37.29㎡ (약 11.28평)

건물지분: 37.291㎡

1.3. 건축물정보

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

총 층수: 5층

해당 층수: 5층

건물구조: 철근콘크리트구조

주차대수: 총 28대 (단지 내)

건축물 총괄표제부상 주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

건축물 표제부상 동 정보: 201동, 지상 5층, 철근콘크리트 평지붕

1.4. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(서호중학교, 서호초등학교), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동에 소재하며, "서호초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 동측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 주변시설 (추정)

* 교육시설: 서호초등학교, 서호중학교 등

* 편의시설: 근린생활시설, 공원 등 (추가 조사 필요)

* 교통시설: 인근 버스정류장

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 11월 22일에 접수된 안산시의 압류(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 관계

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 박보철)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 06월 07일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사 제출 확약서에 따라 대항력 포기)

* 비고: 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권(박보철) 관련 특이사항이 있습니다. 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따르면, 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 하였습니다. 따라서 본 건 매각으로 인해 임차인의 대항력 있는 권리는 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 현황 요약

* 소유권 보존 (2018.07.06)

* 소유권 이전 (2018.09.19)

* 공유자전원지분전부이전 (2022.06.21)

* 압류 (2023.11.22, 안산시, 말소기준권리)

* 주택임차권 (2024.06.13, 박보철, 245,000,000원, 대항력 없음, 매각으로 소멸 예정)

* 강제경매 (2025.11.14, 주택도시보증공사, 사건번호 2025타경58835)

3.4. 권리총액

등기부상 채권 총액은 245,000,000원입니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

주택임차권은 대항력이 없으며, HUG와의 확약서에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 보고서상 별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 서둔동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 상업 시설이 밀집된 지역은 아니나, 기본적인 생활 편의를 위한 상가들은 인근에 위치할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

"삼익리베리움"은 도시형생활주택 단지형 다세대 주택으로, 비교적 신축(2018년 준공)에 해당합니다.

주변에는 서호초등학교, 서호중학교가 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

단지 주변으로 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.2. 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 역세권과는 거리가 있을 수 있어 대중교통 이용 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한사항

본 건 토지는 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제2종구역에 포함되어 있어, 향후 재건축 또는 용도 변경 시 군사 규제 및 소음 문제로 인한 제약이 발생할 수 있습니다. 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 고려해야 합니다.

6.2. HUG 관련 확약서

임차인 박보철의 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 대한 HUG의 확약서는 긍정적이나, 계약 당사자 간의 이행 여부를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 주변 시세와의 괴리

제공된 최근 매매 데이터(2026년 7월)는 주로 1980~1990년대 건축된 오래된 다세대/연립주택으로, 본 건(2018년 준공)보다 훨씬 오래되었습니다. 이들 주택의 면적당 거래가는 약 185만~277만원/㎡ 수준으로, 본 건의 감정가(약 590만원/㎡)와 상당한 차이를 보입니다. 이는 신축 건물이 노후 건물보다 높은 가치를 지닌다는 점을 고려하더라도, 시세 조사 시 유사 연식의 신축 건물에 대한 추가적인 정보 수집이 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 서둔동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2018년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없고, 임차인의 대항력 또한 포기됨에 따라 권리 관계가 명확한 편입니다. 주변 편의시설 및 교육시설 이용도 용이합니다. 다만, 비행안전구역 및 소음대책구역 등 토지 이용 상의 제한 사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 제공된 시세 자료는 오래된 건물들 위주로 구성되어 있어, 본 건과 같은 신축 건물의 정확한 현 시세를 파악하기 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 비교적 양호한 상태의 취득 가능성.

* 낙찰 후 임차보증금 인수 부담 없음 (대항력 없음).

* 주거용으로 안정적인 활용 가능성이 있음.

* 향후 지역 개발 시 가격 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

현 시세기준으로 볼 때, 본 건의 감정가(220,000,000원)는 주변의 오래된 건물들의 거래가(약 10,000만원 ~ 16,500만원)에 비해 높게 책정되어 있습니다. 그러나 본 건은 2018년 준공된 신축급 건물이라는 점에서 감정가가 합리적일 가능성도 있습니다. 제공된 자료만으로는 정확한 현 시세 판단에 한계가 있으나, 권리 관계가 명확하고 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.