나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35027 [1] 경기도 김포시 사우동 213-1 위너스타운 2층206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 김포시 사우동 소재 "김포고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 남서측 중로변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하고있고 후면은 주로 공동주택지대로 이루어져있으며, 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 약 10여분 정도 거리에 김포골드선 지하철역(사우역)이 소재하여 제반 교통여건은 무난시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 일부로서, 외 벽 : 인조석붙임마감 등, 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '도시형생활주택(단지형 연립주택)' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 난방설비 등 제반 편의설비를 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로 인접지와 등고 평탄하며, 공동주택(연립주택)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 폭 12미터 내외의 도로에 접하고있으며, 북측 및 서측으로도 폭3~4미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 가축사육 제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항 시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재 정비 촉진을 위한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(북변처리분구) <하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립 다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 부천지원 2025타경35027 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 213-1 위너스타운 2층206호

건물명: 위너스타운

용도: 연립주택

감정가: 220,000,000원

토지면적: 38.31㎡ (약 11.59평)

건물면적: 55.94㎡ (약 16.92평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

준공년도: 2015년

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 5층

해당 층: 2층

총 세대수: 28세대

1.1. 입지조건

위치: 경기도 김포시 사우동 소재 "김포고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 남서측 중로변으로는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며, 후면 지역은 주로 공동주택지대로 이루어져 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 도보 약 10분 거리에 김포골드라인 지하철 사우역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

도로: 물건지 남서측으로 폭 12미터 내외의 도로에 접해 있으며, 북측 및 서측으로는 폭 3~4미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (등기부상 갑4 순위)

총 채권액: 등기부채권 총액 260,000,000원

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(한유림)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 3일

확정일자: 2022년 5월 3일

배당신고일자: 2024년 6월 5일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 및 선순위임차권이 특이사항으로 기재되어 있으나, 임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 물건명세서상 해당 주택임차권 등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수 보증금: 0원 (인수할 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 김포시 사우동 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

사우역 인근으로는 상업 및 편의시설이 발달해 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

인근에 김포고등학교, 김포여자중학교 등이 위치하여 교육 환경도 비교적 우수합니다.

1.4. 생활정보

교통: 김포골드라인 사우역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스노선을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

편의시설: 사우역 주변의 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

교육: 김포고등학교, 김포여자중학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

개발 가능성: 본 물건이 속한 재정비촉진지구는 향후 지역 개발 및 도시 환경 개선에 따른 가치 상승 잠재력을 가집니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계: 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석되고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권"과 같은 특이사항 언급은 입찰 전 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 가축사육 제한구역, 장애물/진입표면구역, 상대보호구역, 재정비촉진지구, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 적용되고 있습니다.

임대 현황: 이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대 관계 및 내부 상태를 정확히 파악하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 사우동에 위치한 연립주택으로, 지하철 사우역 역세권에 자리하고 있어 교통이 매우 편리합니다. 주변은 공동주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

2015년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 지역 발전 및 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 인수할 보증금이 없다는 점은 본 물건의 큰 장점입니다.

감정가 2억 2천만원 대비 최근 실거래가 분석 결과, 유사 물건들의 거래 가격은 1억 2천 4백만원에서 1억 7천 5백만원 수준으로 나타나, 감정가보다 낮은 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 역세권 입지 (김포골드라인 사우역)

양호한 주거 환경 및 공동주택 밀집 지역

재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

권리 인수 부담이 없어 안전한 경매 물건

감정가 대비 낮은 시세로 인한 시세차익 가능성

1.8. 예상 입찰가

감정가: 220,000,000원

건물 전용 면적: 55.94㎡ (약 16.92평)

최근 실거래가 분석:

- 2018년식, 68.48㎡ 거래가: 175,000,000원 (평당 약 837만원)

- 2014년식, 45.32㎡ 거래가: 124,000,000원 (평당 약 907만원)

- 1987년식, 34.13㎡ 거래가: 70,000,000원 (평당 약 678만원)

본 물건(2015년식, 55.94㎡)의 경우, 준공 연도 및 면적을 고려할 때 평당 시세를 약 850만원 ~ 900만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

이를 바탕으로 산정한 현 시세는 약 148,700,000원 (16.92평 * 880만원/평) 수준입니다.

권리 인수 부담이 없고, 감정가 대비 시세가 현저히 낮으며, 재정비촉진지구라는 점을 감안할 때, 보수적인 접근과 적극적인 입찰을 모두 고려할 수 있습니다.

안정적인 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.