나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5490 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층732호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운초등교" 북측 인근에 위치함. 부근은 상업용 및 업무용건물·주상용건물·공동주택·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 우이신설경전철 "솔밭공원역" 까지 도보로 각각 약2~3분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건내 제7층 제732호로서, 외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기·시멘트몰탈위페인팅 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

공동주택(청년주택)(현관1·방1·주방겸거실1·욕실겸화장실1·실외기실1) 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임. 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형으로서, 공동주택(청년주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주 택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아 파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선(건축법))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5490 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층732호

* 용도: 공동주택 (아파트)

* 감정가: 298,000,000원

* 토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

* 건물면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한국주택금융공사

* 사용승인일: 2022년 05월 13일

* 전용면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

* 총 건물 면적: 17,008.94㎡

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운초등교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 상업용, 업무용, 주상용 건물, 공동주택, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대중교통 이용이 편리하며, 버스정류장 및 우이신설경전철 "솔밭공원역"까지 도보로 약 2~3분 소요됩니다.

* 인접 도로상태: 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래 계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도 한정)으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)이 있습니다. 또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 도로, 소로3류, 건축선(3m 후퇴선) 등의 규제를 받습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 08월 12일 접수된 주식회사온라이프건설의 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이서연

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 510,000원

* 전입일자: 2024년 03월 26일

* 확정일자: 2024년 06월 19일

* 배당신고일자: 2025년 12월 23일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주변 환경: "백운초등교" 인근에 위치하여 교육기관과 근린생활시설이 분포하고 있으며, 상업용, 업무용, 주상용 건물 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 특별히 언급되거나 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 7층에 위치하며, 외벽은 치장석붙임, 치장벽돌쌓기, 페인팅 마감, 내벽은 벽지, 타일 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다. 건물 상태는 보통입니다.

* 이용상태: 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 현관, 방 1개, 주방 겸 거실, 욕실 겸 화장실, 실외기실로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 상하수도, 위생, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 급배수 상태는 보통입니다. 개별 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 되어 있습니다.

* 아파트 정보: 에드가쌍문 청년주택은 2022년 5월 13일 사용승인되었으며, 총 1개동 253세대로 구성되어 있습니다. 관리사무소 연락처는 02-998-5560입니다.

* 주차: 아파트 정보상 지하주차대수 4대로 기재되어 있으나, 다른 자료에서는 주차대수 합계가 0대 또는 실내 자주식 주차 112대, 옥외 주차 0대 등으로 상이하게 기재되어 있어 정확한 주차 가능 여부 및 대수 확인이 필요합니다. 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한: 고도지구, 토지거래 허가구역 등은 향후 재산권 행사나 거래 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다. 특히 아파트 용도에 대한 토지거래 허가구역 지정 기간이 남아있어 주의가 필요합니다.

* 주차 관련 불확실성: 아파트 정보 상 주차 대수에 대한 상이한 기재로 인해 실제 주차 환경에 대한 확인이 필수적이며, 주차 공간 부족 시 생활 편의 저하 및 건물 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

* 임대차 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 보증금 및 차임 금액이 소액으로 인수되는 금액은 없으므로 직접적인 금전적 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 아파트(청년주택)로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히 솔밭공원역 역세권이라는 장점이 있습니다. 건물 상태 또한 양호한 편입니다. 다만, 주차 대수에 대한 불확실성과 일부 토지이용 제한 사항은 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다. 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 또한 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 새 건물입니다.

* 우수한 교통 환경: 우이신설경전철 솔밭공원역이 도보 2~3분 거리에 위치합니다.

* 역세권 입지: 역세권 청년주택이라는 점은 수요층 확보에 긍정적입니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석이 간편합니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 유사 물건의 시세 분석 결과, 최근 실거래가 정보는 부족하지만, 주변 아파트들의 시세는 3.6억 원에서 7.5억 원 수준을 형성하고 있습니다. 본건은 감정가 298,000,000원으로, 인수되는 보증금이 없고 건물 상태가 양호함을 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 약 238,400,000원 ~ 268,200,000원 범위로 산정해 볼 수 있습니다. 정확한 시세 확인 및 주변 환경 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.