나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64825 [1] 경기도 파주시 야당동 466-83 이편한아침2단지 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 운정초등학교 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상4층건 내 3층 301호로, 외벽 : 드라이비트마감, 석재붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 바닥 : 내장바닥재 및 타일마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 및 지하 창고 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

기호 1,2) 토지는 제시목록 및 공부상 지목 임야이나, 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장 현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상임.

물건 비고

1. 현황상 '103동'으로 표시되어있음
2. 이 사건 매각 물건은 지하 창고 301호와 함께 매각됨(부동산등기사항증명서의 전유부분 건물내역을 보면 61.875㎡으로 감정서 내부구조도를 보면 3층 301호의 면적 53.955㎡와 지하1층 창고 301호 면적 7.92㎡를 합한 면적임, 지하1층의 창고는 별도의 부동산등기사항증명서는 없음)
3. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 225,000,000원, 전입일자 2022.3.14. 확정일자 2022.3.14.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64825 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 466-83 이편한아침2단지 1동 3층 301호 (현황 '103동'으로 표시될 수 있음)

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지 면적: 62.00㎡ (약 18.76평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 61.88㎡ (약 18.73평)

건물 지분: 61.875㎡ (약 18.73평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 지하1층 지상4층 건물 내 3층 301호

사용승인일: 2017년 09월 08일 (등기부상)

전유부 내역: 3층 301호(53.955㎡)와 지하 1층 창고 301호(7.92㎡)를 합한 면적(61.875㎡)임. 지하 창고는 별도 부동산등기사항증명서 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 운정초등학교 남측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025-11-21 한국주택금융공사 강제경매 개시결정 (갑구 4번, 매각으로 소멸 예정)

등기부상 주요 권리 내역:

* 갑구 2: 2017-09-28 소유권 이전 (박승범)

* 갑구 3: 2020-04-13 소유권 이전 (주식회사엠케이하우징, 매매 금215,000,000원)

* 을구 5: 2024-03-22 주택임차권 (이희정, 금225,000,000원, 인수)

* 갑구 5: 2026-01-28 압류 (파주시, 말소 예정)

총 등기부채권 금액: 225,000,000원 (을구 5번 임차권)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-14

확정일자: 2022-03-14

배당신고일자: 2024-03-22

대항력: 있음 (을구 5번 임차권 등기, 매수인 인수 가능성 높음)

* 임차인: 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-03

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 권리 관계 확인이 필요합니다. (이 정보는 제공된 '임차인 현황' 섹션에만 나타나며, 등기부상 을구 5번 임차권 정보와는 다릅니다.)

3.3. 인수되는 권리

을구 5번 임차권: 이희정 (보증금 225,000,000원). 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 상권은 잘 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린 상가 위주로 구성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 학교

운정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 여건이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

을구 5번 임차인 이희정 씨의 보증금 225,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 감정가 201,000,000원을 초과하는 금액으로, 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 지하 창고 포함 매각

본 물건은 3층 301호와 함께 별도 등기 없는 지하 1층 창고 301호도 함께 매각됩니다. 실제 이용 가능한 면적 및 활용 방안에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 공부와의 차이

토지의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '대'로 사용 중입니다. 토지 이용상 큰 문제는 없으나, 차이점을 인지할 필요가 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 주체는 주택 거래 시 허가를 받아야 할 수 있으며, 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 건물 동 표시 오류 가능성

현황상 '103동'으로 표시될 수 있으나, 등기부상으로는 '1동'으로 기재되어 있어 현장 확인 시 혼동이 없도록 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 운정초등학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 물건의 시세가 감정가를 상회하는 것으로 나타나, 순수 부동산 가치 측면에서는 잠재력이 있습니다.

그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인 이희정 씨의 보증금 225,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이 금액은 감정가를 초과하며, 경매 절차에서 배당으로 전액 회수되기 어렵다고 판단됩니다. 이로 인해 실제 총 투자 비용이 상당히 증가하게 되므로, 투자자는 철저한 권리 분석과 함께 인수될 보증금을 반드시 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 지하 창고 포함 매각, 토지이용계획상의 제한 등 추가적인 고려 사항도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 운정초등학교 인근의 우수한 주거 입지.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익 기대 가능성.

* 단지 내 유사 물건 거래 사례를 통한 시장 가치 확인.

* 대중교통 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 7월 2일 파주시 야당동에서 거래된 '태종에비뉴202동203동'(65.1㎡, 3층, 2019년식 다세대주택)이 285,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 물건(61.88㎡, 3층, 2016년식 준공 추정)과 유사한 조건으로, 본 물건의 현재 시장 가치가 약 285,000,000원 수준임을 시사합니다.

* 본 물건의 감정가는 201,000,000원으로, 유사 실거래가 대비 낮은 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

* "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 본 물건 자체의 가치에 기반하여 입찰가를 산정합니다.

* 시세 분석 결과, 본 물건의 시장 가치는 약 285,000,000원으로 추정됩니다. 감정가는 201,000,000원입니다.

* 매우 중요한 주의사항: 본 물건은 대항력 있는 임차인 이희정 씨의 보증금 225,000,000원이 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 만약 본 물건을 감정가 수준인 201,000,000원에 낙찰받더라도, 실제 총 지출 비용은 '입찰가(201,000,000원) + 인수 보증금(225,000,000원) = 426,000,000원'이 됩니다. 이는 유사 물건의 최근 실거래가(285,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액이므로, 투자 수익성을 심각하게 저해할 수 있습니다.

* 따라서, "인수 보증금을 제외한" 순수 부동산 가치에 기반한 입찰가 산정은 이러한 총 지출 비용을 고려할 때 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

* 제시된 조건과 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 순수 부동산 가치(감정가 201,000,000원)를 기준으로 보수적인 접근을 추천하며, 예상 입찰가는 201,000,000원으로 제시합니다.

* 하지만, 투자자는 반드시 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 투자 수익률 목표를 충족하는지 면밀히 검토해야 합니다. 현재 상황에서는 총 지출 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 높아, 매우 신중한 입찰 전략이 필요합니다.

주변 혐오시설 관련: 제공된 정보 및 검색 결과에서 경기도 파주시 야당동 466-83번지 인근의 직접적인 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 파주시 전반적으로 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 관련 논의가 있는 것으로 보이나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 불분명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.