나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4862 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층544호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "우이신설선 솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 우이신설선 '솔밭공원역'이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제5층 제544호로서, 외벽: 몰탈위페인트마감 및 일부 적벽돌마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 25m, 북측 및 동측으로 약 6m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류 (폭 8m미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택공급촉진지구 <민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립,다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12. 31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선(건축법)).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물 대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 공동주택 표준적 물건상황을 기준 하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4862 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층544호

용도: 다세대주택 (공동주택(청년주택)으로 이용중)

감정가: 230,000,000원

토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평) / 토지지분: 9.061㎡

건물면적: 23.19㎡ (약 7.02평) / 건물지분: 23.1866㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (임의경매 개시 결정 권리자 기준)

특이사항: (입력된 정보 기준, 세부 권리분석 참조)

주의사항: (입력된 정보 기준, 세부 권리분석 참조)

건축물 정보: 에드가쌍문, 2019년 5월 23일 신축허가, 2022년 5월 13일 사용승인. 7층 건물.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "우이신설선 솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 우이신설선 '솔밭공원역'이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 서측으로 약 25m, 북측 및 동측으로 약 6m의 도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (주식회사온라이프건설, 2022-08-12 접수). 본 건 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김현주)

* 보증금: 26,340,000원

* 차임: 360,000원

* 전입일자: 2024-11-19

* 확정일자: 2022-06-24

* 배당신고일자: 2024-11-19

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차권(을4)은 말소 대상이며, 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수되는 권리: 없음. 본 건은 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 클린한 권리 상태입니다.

* 등기부채권 총액: 1,702,202,316원 (전체 채무 총액)

1.3. 상권분석

* 건물 이용 상태: 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 우이신설선 솔밭공원역 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제5층 제544호로, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감 및 일부 적벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.

* 내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 솔밭공원역 역세권에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. (별도 혐오시설 검색 결과 없음)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(77-257m).

* 공공지원민간임대주택공급촉진지구, 과밀억제권역.

* 토지거래계약허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도 한정, 2025.10.20.~2026.12.31.). 매수인은 해당 규제 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 건축선(건축법상 3m 후퇴선 적용).

* 현장 조사: 본건 현장조사 시 거주인 부재로 임대 관계 미상이었으나, 등기부 및 임차인 현황을 통해 상세 내역 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 에드가쌍문 내 위치한 소형 다세대주택입니다. 우이신설선 솔밭공원역 역세권으로 교통 및 생활 편의성이 양호하며, 2022년 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다. 권리분석 상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 상태이며, 대항력 있는 임차인 또한 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지이용계획 상 고도지구, 조망가로특화경관지구, 토지거래허가구역 등 다수의 제한사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 우이신설선 솔밭공원역 도보 이용 가능한 역세권입니다.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 깔끔한 상태의 건물입니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 전용면적 23.19㎡(약 7.02평)로, 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 권리관계 안전: 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 법적 분쟁 소지가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 매매가는 약 1억 4천만원대에서 1억 5천만원대 수준으로 파악됩니다.

* 최근 매매 사례 1: 전용면적 26.51㎡, 155,000,000원 (약 585만원/㎡)

* 본건 면적: 23.19㎡

본 건의 면적(23.19㎡)과 유사 면적 거래 사례(26.51㎡, 15,500만원)를 기준으로 평단가를 적용하면 약 1억 3,550만원 수준으로 산정됩니다. 다만, 낙찰가율, 경매 물건의 현황, 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가(2억 3천만원)보다는 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 시세 및 감정가 대비 합리적인 수준으로 예상 입찰가를 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.