나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64865 [1] 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-56 힐링타운 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 파주LCD 일반산업단지 북측 인근에 위치하고, 주위는 중간 규모의 다세대주택 단지이고, 남쪽은 파주LCD 일반산업단지, 북쪽은 임야, 농경지 및 소규모 공장이 혼재하는 지역임.

교통상황

근거리에 엘지로가 있고, 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임. * 도면상 엘지로에 접해 있으나 고저차가 있어 직접 진출입은 불가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물(2019. 12. 3. 사용승인) 중 2층 201호로 외벽 ; 벽돌쌓기마감 내벽 ; 벽지 및 타일마감 창호 ; 하이삿시창호임.

이용상태

주거용으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사는 전세권자로서 전세권설정등기일은 2021. 12. 29.임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 고양지원 2025타경64865 (1)

소재지: 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-56 힐링타운 101동 2층201호 (신주소: 경기도 파주시 엘지로 408-1, 101동 2층201호)

용도: 다세대주택

감정가: 157,000,000원

토지면적: 62.64㎡ (약 18.95평)

건물면적: 45.03㎡ (약 13.62평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 4층 건물 중 2층 201호

사용승인일: 2019년 12월 3일

1.1. 입지조건

주변 환경:

경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 파주LCD 일반산업단지 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 중간 규모의 다세대주택 단지로 형성되어 있으며, 남쪽으로는 파주LCD 일반산업단지, 북쪽으로는 임야, 농경지 및 소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황:

근거리에 엘지로가 있으나, 도면상 엘지로는 접해 있으나 고저차가 있어 직접적인 차량 진출입은 불가능한 것으로 파악됩니다. 본건까지 차량 접근은 가능하여 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 29일 접수된 주택도시보증공사 명의의 전세권 설정 등기(을3)입니다.

등기부상 권리 현황:

* 소유권보존 (갑1, 2019-12-24) - 박

* 소유권이전 (갑2, 2021-12-29) - 손 (매매)

* 전세권설정 (을3, 2021-12-29) - 주택도시보증공사, 165,000,000원 (말소기준권리)

* 가압류 (갑3, 2023-09-19) - 주택도시보증공사, 1,020,000,000원 (매각으로 소멸)

* 강제경매 (갑4, 2025-11-24) - 주택도시보증공사, 190,099,713원 (본건 경매개시결정) (매각으로 소멸)

* 압류 (갑5, 2026-01-28) - 파주시 (매각으로 소멸)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-20

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (전세권자)

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음 (말소기준권리이므로 매각으로 소멸)

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 해당 없음.

* 기타: 없음.

1.3. 상권분석

본건은 파주LCD 일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 종사자들을 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 단지 주변으로 다세대주택이 밀집해 있어 주거 기능은 갖추고 있으나, 상업 시설이나 편의 시설은 일부 제한적일 수 있으며, 대규모 편의시설 이용 시 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다. 산업단지 인접으로 인해 소음, 교통 체증, 환경 문제 등 산업단지 자체의 특성에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거용으로 이용 중이며, 기본적인 위생 설비 및 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다. 인근에 월롱초등학교, 월롱중학교 등이 있으나, 통학 거리를 확인해야 합니다. 대형 병원 및 종합 편의 시설은 파주 시내 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 접근로의 고저차: 도면상 도로에 접해 있으나 고저차로 인해 직접적인 진출입이 어려운 점은 차량 이용 시 불편을 초래할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인 이 은 대항력 없음)

* 산업단지 인접: 파주LCD 일반산업단지와의 근접성은 임대 수요에는 긍정적일 수 있으나, 소음, 환경 등의 부정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 권리관계: 선순위 전세권(주택도시보증공사)이 말소기준권리이므로 매각으로 소멸될 예정이나, 권리관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 파주LCD 일반산업단지 인근의 다세대주택으로, 산업단지 종사자들의 배후 주거 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 건물은 2019년 사용승인되어 비교적 신축이며, 내부 설비도 갖추어져 있습니다. 권리관계는 말소기준권리인 전세권이 낙찰로 인해 소멸될 예정이며, 인수할 권리가 없어 비교적 명확합니다. 다만, 도로 접근성 문제 및 산업단지 인접에 따른 환경적 요인은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 파주LCD 일반산업단지 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 기대

* 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물

* 말소기준권리인 전세권이 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확함

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 유사 물건은 1억 2천 5백만 원에서 1억 3천 7백만 원 사이에서 거래되었습니다. 본건은 101동 2층으로, 최근 101동 4층 매물이 1억 2천 5백만 원, 1억 3천 5백만 원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 시세는 1억 3천만 원 초반에서 중반대로 형성되어 있다고 판단됩니다.

감정가 1억 5천 7백만 원은 최근 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 실제 입찰 시에는 주변 시세 및 물건의 현황을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

현 시세 및 물건 특성을 고려했을 때, 최적의 입찰가는 1억 3천 5백만 원 내외로 제안합니다. 이는 최근 최고가 거래 사례와 유사한 수준이며, 낙찰 가능성과 향후 시세 차익을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.