나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13486 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "지하철 2호선 5호선 까치산역" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 "까치산역"등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 3층 302호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 6m 내외, 남서측으로 약4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13486 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제3층 제302호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 16.40㎡ (약 4.96평)

* 건물면적: 25.57㎡ (약 7.74평)

* 감정가: 350,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하고 있으며, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역과 인접하여 교통이 편리함.

* 주변 환경: 본건은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 소재하며, 주거 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됨.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리함.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOO

* 경매 종류: 부동산강제경매

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (송 )

* 보증금: 329,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-03-29

* 확정일자: 2022-03-15

* 배당신고일자: 2023-09-26

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리: 인천세무서장 압류 (2024-05-03)

* 집합건물 등기부상 주택임차권(송봄이)은 말소될 예정이나, HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 인한 특별 매각으로 진행됨.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 확인 결과 해당 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 김정민 (2022-02-08)

* 소유권 이전: 조영찬 (2022-04-05, 매매)

* 주택 임차권: 송봄이 (2023-09-26, 말소 예정)

* 압류: 인천세무서장 (2024-05-03, 말소 기준)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-25)

* 등기부채권 총액: 329,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 건은 까치산역 인근의 주거 및 상업 복합지역에 위치하여, 지역 내 상권의 안정성을 확보하고 있음.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 주거 편의성이 높으며, 이는 추후 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

* 최근 유사 건물(2019년 건축, 19.98㎡)이 2억 1,600만원에 거래된 사례를 볼 때, 본 건의 신축 연도와 입지를 고려할 때 양호한 시세 형성 잠재력이 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 6층 건물 중 3층에 해당하며, 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시 마감임.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 설비는 완비됨.

* 교통: 지하철 2,5호선 까치산역이 인접하여 도보 이동이 용이하며, 대중교통 이용 및 차량 접근성이 좋음.

* 토지 이용 계획: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 함.

1.5. 잠재적 리스크

* 특별 매각 조건: 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에게 대항력을 포기하고, 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각됨. 이는 매수인에게 권리 인수 부담이 없음을 의미하나, 이행 여부에 대한 최종 확인이 중요함.

* 채권액 규모: 등기부채권 총액 및 주택도시보증공사의 강제경매 채권액이 329,000,000원으로, 감정가 350,000,000원과 유사함. 이는 매각가액이 채권액을 상회하지 못할 경우 유찰될 가능성 또는 추가적인 채무 관계 발생 가능성을 시사함.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 관련 조건으로 인해 채권 관계가 복잡할 수 있으므로, 세부 내용을 면밀히 파악해야 함.

* 토지이용계획 제한: 공항 관련 구역 지정 등으로 인해 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있으며, 이에 대한 사전 확인이 필요함.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보에 따르면, 본 건의 직접적인 인근에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지역 특성상 주변 환경 변화 가능성을 지속적으로 주시할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 신축(2022년 사용승인) 다세대주택으로, 입지 및 주거 편의성이 우수함.

* 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 및 권리 관계가 비교적 명확하여 매수인의 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 감정가 대비 채권액 비율 및 HUG의 강력한 채권(329,000,000원)이 존재하는 점은 입찰 시 고려해야 할 요소임.

* 신축 건물이라는 점과 지역 내 시세를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가 산정 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 역세권(까치산역)에 위치한 신축 다세대주택으로, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 명도 관련 리스크가 상대적으로 적어 투자가 용이함.

* 강서구 지역의 개발 잠재력과 함께 지속적인 가치 상승을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 350,000,000원

* 최근 유사 신축 건물 시세 (2019년식, 19.98㎡ 기준, 약 10,810,810원/㎡): 25.57㎡ * 10,810,810원/㎡ = 약 276,494,430원

* 주택도시보증공사 채권액: 329,000,000원

* 본 건의 신축 연도, 입지 조건, 그리고 HUG의 채권 규모를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가를 산정하기 위해서는 시세 대비 높은 감정가와 채권액을 면밀히 분석해야 합니다.

* 임차인의 대항력 포기 조건으로 인한 부담 감소를 감안하여, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준 또는 채권액 수준을 고려한 전략적 접근이 필요합니다.

* 현재 시세 분석 결과(약 2억 7천만원대)와 감정가(3억 5천만원) 및 채권액(3억 2천 9백만원)을 종합적으로 고려하여, 약 320,000,000원을 예상 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. 이는 시장 가치와 채권 규모를 반영한 전략적 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.