나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73613 [1] 경기도 양주시 광적면 광석리 373-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 광석리 소재 "광적성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공장, 창고, 주택 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1, 3은 완경사 부정형의 토지로 공장부지로 이용중이며, 기호2는 평탄한 가장형으로 도로상태임.

인접 도로상태

본건 남측으로 세로(가)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 계획관리지역 , 성장관리계획구역(공업형,광적50), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(4구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전구역(위임지역 40M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(위임지역 12M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로 2. 계획관리지역 , 성장관리계획구역(공업형,광적50), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(4구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전구역(위임지역 40M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(위임지역 12M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로[공고번호 제2018-771호] 3. 1. 계획관리지역 , 성장관리계획구역(공업형,광적50), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(4구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전구역(위임지역 40M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(위임지역 12M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 지적개황도 및 사진용지 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 공히 2019년 1월에 사용승인되었으며, 기호4~7은 일반철골구조 기타지붕 단층건으로 내외벽 판넬마감이며 창호는 샷시창호임. 기호8은 경령철골구조 기타지붕2층건으로 외벽은 판넬마감, 내벽은 몰탈위페인트, 벽지 및 일부 타일마감이며 창호는 샤시 창호임.

이용상태

기호4~7은 공장으로, 기호8은 1층는 사무실, 2층은 현황 주택으로 이용중임.

설비내역

공히 위생, 급,배수 설비 등이 되어 있으며 기호5는 현황 주택으로서 위생, 급배수, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

- 기호8은 공부상 용도는 휴게실 및 탕비실이나 현황 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함(1점은 소재불명, 5점은 경제가치 희박하여 평가에서 제외-감정평가서 참조)
2.제시외 건물 포함 (목록1 토지 지상에 소재하는 컨테이너는 매각에서 제외)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73613 (1)

소재지: 경기도 양주시 광적면 광석리 373-1

용도: 공장

감정가: 4,588,186,200원

토지면적: 5522.00㎡ (약 1670.4평)

토지지분: 5522㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1998.60㎡ (약 604.6평)

건물지분: 1998.6㎡

건물 제시외면적: 353.30㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 1.일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함(1점은 소재불명, 5점은 경제가치 희박하여 평가에서 제외-감정평가서 참조)

2. 제시외 건물 포함 (목록1 토지 지상에 소재하는 컨테이너는 매각에서 제외)

건축물 정보:

* 건물(4): 일반철골구조, 기타지붕 단층, 공장, 2019년 1월 사용승인, 면적 492㎡

* 건물(5): 일반철골구조, 기타지붕 단층, 공장, 2019년 1월 사용승인, 면적 492㎡

* 건물(6): 일반철골구조, 기타지붕 단층, 공장, 2019년 1월 사용승인, 면적 340.3㎡

* 건물(7): 일반철골구조, 기타지붕 단층, 공장, 2019년 1월 사용승인, 면적 340.3㎡

* 건물(8): 경량철골구조, 기타지붕 2층, 공장(현황 주택), 2019년 1월 사용승인, 면적 334㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 광석리 소재 "광적성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공장, 창고, 주택 등으로 형성된 지대임.

* 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

* 도로상태

본건 남측으로 세로(가)와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(공업형, 광적50), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 비행안전구역(4구역, 위임지역 40M), 제한보호구역(위임지역 12M), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역. 또한 건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로에 접함.

3. 권리분석

* 경매 구분 및 신청 채권자

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOO임.

* 말소기준권리

우리은행 근저당 (2022년 11월 17일 접수, 을8/을6) 이 말소기준권리임.

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매를 통해 모든 후순위 권리는 소멸될 예정임.

* 임차인 현황

* 임차인: 윤숙희

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 10월 18일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 보증금 2,000만원의 존재를 인지해야 함.

* 임차인: 최윤수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 06월 14일

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계

0원 (상기 임차인 윤숙희 관련 주의 필요)

* 등기부채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 4,234,440,653원

건물 등기부 채권 총액: 4,224,440,653원

4. 상권분석

* 주위 환경

본건 주변은 소규모 공장, 창고, 주택 등이 혼재된 지역으로, 산업 활동이 이루어지는 지역임.

* 업종 적합성

공장 용도로 적합한 입지이나, 지역 내 유사 시설의 공급 및 수요 현황 파악 필요.

5. 생활정보

* 주변 주요 시설

"광적성당"이 인근에 위치함.

* 지역 편의시설

공장 밀집 지역으로, 주거 편의시설은 제한적일 수 있으며, 상세한 편의시설 현황은 추가적인 현장 조사가 필요함.

* 혐오시설 관련

양주시 광적면에 재활용선별장(양주도시공사 운영, 경기도 양주시 광적면 부흥로618번길 303)이 소재하고 있음. 해당 시설의 운영 방식 및 본건과의 거리에 따라 잠재적인 환경 영향 가능성이 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

임차인 윤숙희는 2019년 10월 18일에 전입하여 대항력이 있음. 보증금 2,000만원이 있으나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰 후 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 배당 결과 및 법적 절차에 대한 철저한 검토가 필요함.

* 건물 용도 위반

건물 8호는 공부상 용도가 휴게실 및 탕비실이나 현황 주택으로 이용 중임. 이는 건축물대장 위반 사항에 해당될 수 있으며, 관련 이행강제금 부과 등의 위험이 존재함.

* 기계기구 포함 매각

공장 및 광업재단저당법에 따른 기계기구 일부가 매각에 포함되나, 1점은 소재 불명이고 5점은 경제적 가치가 희박하여 평가에서 제외되었으므로, 실제 가치 및 활용도에 대한 감정평가서 확인이 필요함.

* 제시외 건물

토지 지상에 소재하는 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 별도 처리 필요.

* 토지 이용 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여, 향후 건축 또는 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 권리관계 복잡성

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 가능성이 있어 면밀한 분석이 요구됨.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 광적면에 위치한 공장으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 45억 8천만원대입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있어 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 건물 중 하나가 현황상 주택으로 사용 중인 점, 일부 기계기구의 상태, 다수의 토지 이용 제한 사항 등은 취득 후 발생할 수 있는 문제이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 필수적입니다. 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특성상 권리 분석에 더욱 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지 (5522㎡)와 공장 건물 (1998.6㎡)을 함께 취득할 수 있는 기회입니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 별도의 분할이나 명도 등의 번거로움 없이 한 번에 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 산업 수요 변화에 따라 해당 공장 부지의 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다 (추가적인 지역 경제 분석 필요).

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 직접 부담해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 단순히 감정가에 비례하는 것이 아니라, 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 법원의 매각 진행 상황, 예상되는 경쟁률, 그리고 본건의 권리 관계, 임차인과의 협상 가능성, 건물 상태, 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크를 모두 고려한 종합적인 분석을 통해 결정되어야 합니다. 따라서 본건의 경우, 상세한 현장 조사와 면밀한 권리 분석 후 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.