나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514166 [1] 인천광역시 부평구 부평동 378-9 남송아파트 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건내 2층 204호로서 (사용승인일: 2011.2.17.) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,가로구역별 최고높이 제한지역,상대보호구역,과밀억제권역. 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514166 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 378-9 남송아파트 2층 204호

* 용도: 오피스텔

* 건물명: 남송아파트

* 사용승인일: 2011년 2월 17일

* 구조: 철근콘크리트구조 14층 건물 내 2층 204호

1.3. 면적 및 감정가

* 감정가: 173,000,000원

* 토지면적: 16.84㎡ (약 5.09평)

* 건물면적: 73.38㎡ (약 22.20평)

* 토지/건물 제시외면적: 없음

1.4. 특이사항

* HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 동유형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

* 북측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

2.3. 토지이용계획

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다 (외국인 등 주택용도 취득 관련).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2023년 9월 21일 접수된 삼성카드 가압류 (12,004,600원)입니다.

* 등기부채권 총액은 174,004,600원입니다.

3.2. 임차인 현황

* * 주택도시보증공사 (정세나)

* 보증금: 162,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-24

* 확정일자: 2020-11-26

* 배당신고일자: 2025-01-09

* 대항력: 없음

* * 주택도시보증공사 (정세나) (1차 보증금 증액분)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-24

* 확정일자: 2022-12-15

* 배당신고일자: 2025-01-09

* 대항력: 없음

* * 최세미

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-17

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 본 경매 절차를 통해 을구 순위 12번 주택임차권(정세나)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 "부흥오거리" 북서측 인근에 위치하여 부평구 내 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 속합니다.

* 동유형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 잠재 상권 가치

* "부흥오거리" 인근이라는 입지적 강점은 유동인구가 풍부하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 근린생활시설과의 연계성을 통해 오피스텔로서의 임대 수요 또는 실거주 가치가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 일상생활 영위에 필요한 편의를 제공합니다.

5.2. 교육시설

* 인천부평동초등학교, 부흥중학교 등 초, 중등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 다만, 일부 지역이 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육시설 주변 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 의료시설

* 부평봄내과, 세림병원, 한길안과병원, 인천성모내과 등 종합병원 및 전문의원들이 반경 내에 위치하여 의료 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 특이사항

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 계약 인수 과정 및 권리 관계 확정에 있어 주택도시보증공사(HUG)의 역할과 관련된 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상 제약

* 본건은 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

* 특히, 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지) 동안 외국인의 주택용도 취득에 제한이 있습니다.

6.3. 주변 환경

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

* 다만, 인천 부평미군기지(캠프마켓) 인근에서 환경 오염 문제가 제기된 바 있으나, 본건과는 직접적인 관련성이 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 부평구의 주요 상업 지역인 "부흥오거리" 인근에 위치하여 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

* 2011년에 사용 승인된 건물로 연식에 비해 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석 결과, 인수되는 권리가 없어 낙찰자는 명확한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

* 다만, HUG 관련 특이사항 및 공동담보 물건이라는 점은 투자 결정 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 현재 토지거래허가구역 지정 기간 내에 있어 외국인 주택 거래 시 제한이 있음을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* "부흥오거리"라는 역세권(예상) 또는 교통 요충지로서의 잠재력은 향후 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 건물 상태 양호 시 실거주 또는 임대 목적 모두 적합한 투자처입니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 등기 진행이 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다.

* 감정가 수준에서 합리적인 투자가 이루어진다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 173,000,000원입니다.

* 유사 면적 및 층수의 최근 거래 사례(2024년 4월, 2층, 75.78㎡) 역시 173,000,000원으로 분석되어, 감정가가 시세를 반영하고 있는 것으로 보입니다.

* 최근 일부 거래에서 가격 하락세가 관찰되었으나, 감정가 수준을 기준으로 보수적인 접근을 고려하여 170,000,000원 으로 예상 입찰가를 제시합니다.

* 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 물건 현황, 경매 분위기 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.