나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5582 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층744호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하는 부동산(에드가쌍문 제7층 제744호)으로서, 주위는 공동주택 및 주상용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 솔밭공원역(우이신설선) 등이 소재하여 제반 교통상황이 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제7층 제744호로서, [사용승인일: 2022.05.13.] 외벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등 내벽: - 창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 공동주택(청년주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대지 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로, 공동주택(청년주택) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25M 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 507-1 :도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장조사 시 폐문부재 등으로 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5582 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층744호

용도: 아파트 (공부상 공동주택(청년주택))

감정가: 276,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2022년 05월 13일

3. 면적 정보

토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

토지지분: 9.061㎡ (약 2.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.19㎡ (약 7.74평)

건물지분: 23.1866㎡ (약 7.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

3. 위치 및 주위 환경

서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

4. 교통 접근성

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 솔밭공원역(우이신설선) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

본건 서측으로 노폭 약 25M 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

5. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제7층 제744호입니다.

외벽은 모르타르 위 페인팅 마감 등이며, 내벽 및 창호는 새시 창호 마감 등입니다.

건물은 공부상 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

4. 권리 관계 요약

본건의 말소기준권리는 2022년 08월 12일 접수된 주식회사 온라이프건설 근저당 (을1)입니다.

등기부채권 총액은 1,954,534,440원입니다.

5. 주요 권리 분석

근저당 (을1, 을2, 을3) 및 가압류 (갑6), 압류 (갑8)는 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

채권자 한국주택금융공사(갑7)의 임의경매 개시결정으로 본 경매가 진행되었습니다.

6. 임차인 분석 및 주의사항

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

현장 조사 시 폐문부재 등으로 외부 관찰 및 탐문 조사 등을 종합 고려하여 평가되었으므로 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

7. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권개요: 비고란에 표시되어 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

8. 지역 상권 특성

서울특별시 도봉구 쌍문동 소재로, 주위는 공동주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

인근에 지하철 솔밭공원역이 있어 접근성이 양호한 편입니다.

9. 건물 내 편의시설

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 정보에 따르면 관리사무소, 커뮤니티 공간이 있습니다.

5. 생활정보

10. 주변 생활 편의시설

인근에 노선 버스정류장 및 솔밭공원역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설로 쌍문근린공원, 북한산, 초안산 등이 언급되어 있습니다.

11. 주거 환경

본건은 에드가쌍문 아파트 단지 내 호실로, 2022년 5월 준공된 신축 건물입니다.

아파트 정보상 총 253세대로 이루어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

12. 법규 및 규제 관련 리스크

토지이용계획상 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

건축선 후퇴선 규정이 적용됩니다.

13. 임대 관련 리스크

본 물건은 '청년주택'으로 분류되어 있어, 일반 아파트와는 다른 임대 및 매매 규제가 적용될 수 있습니다.

일반 시세 대비 매매가 상승 여력이 제한적일 수 있습니다.

14. 기타 리스크

감정가(276,000,000원) 대비 해당 면적(23.19㎡)의 일반 시세는 상대적으로 낮은 편으로 판단됩니다. (관련 근거: 청년주택의 임대료 수준, 주변 유사 지역 아파트 시세 등)

7. 종합 의견

본건은 2022년 5월 사용승인을 받은 신축 아파트(청년주택)로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

우이신설선 솔밭공원역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 속해 기본적인 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, '청년주택'이라는 특성상 향후 일반 아파트와 같은 시세 상승이나 매각 용이성 등에서 제한이 있을 수 있으며, 다수의 도시계획적 규제가 존재하여 재건축이나 증축 등 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대 운용이 가능합니다.

* 역세권 입지: 솔밭공원역(우이신설선) 도보권으로 우수한 대중교통 접근성을 제공합니다.

* 안정적인 임대수익 가능성: 청년주택으로서 특정 수요층을 대상으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 시세 대비 임대료는 낮을 수 있음)

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

본건의 감정가는 276,000,000원입니다.

조사된 바에 따르면, 본건과 같은 '청년주택'의 경우 일반 아파트와는 다른 임대 및 매매 시장 특성을 보입니다.

인근 유사 지역의 일반 아파트 시세를 고려할 때, 해당 면적의 아파트 매매 시세는 감정가보다 낮을 것으로 추정됩니다.

본건은 건물 상태가 신축이고 역세권에 위치하나, '청년주택'이라는 특성 및 다수의 토지이용계획 제한 사항을 고려해야 합니다.

이에 따라, 보수적인 투자 관점에서 감정가의 70%~80% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 193,200,000원 ~ 220,800,000원

본 물건은 현 시세 대비 감정가 수준이 높게 책정되었을 가능성이 있으며, '청년주택'의 특성상 향후 매각 시 차익보다는 안정적인 임대 수익 확보에 초점을 맞추는 것이 바람직할 수 있습니다. 상세한 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

주변 시설 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.