나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73634 [1] 경기도 양주시 덕계동 271-44 삼희푸른마을아파트 12층 1212호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 양주시 덕계동 소재 "경원선 덕계역" 동측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 용이하고 인근에 시내버스 정류장 및 "경원선 덕계역"이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 13층 중 12층 1212호로서 외벽;시멘트몰탈 위 페인트 마감 내벽;벽지도배, 타일붙임 등 창호;샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

아파트(상세는 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 위생설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 부정형, 인접지와 등고 평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내,외로 포장도로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지의 표시 1:자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원 해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임. 토지의 표시 2:자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원 해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

1.1. 1.사건번호: 의정부지방법원 2025타경73634 (1)

1.1. 2.소재지: 경기도 양주시 덕계동 271-44 삼희푸른마을아파트 12층 1212호

1.1. 3.용도: 아파트

1.1. 4.감정가: 108,000,000원

1.1. 5.면적:

토지면적: 50.92㎡ (약 15.40평)

토지지분: 49.8583956964579㎡

건물면적: 44.46㎡ (약 13.45평)

건물지분: 44.46㎡

1.1. 6.매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 7.경매 구분: 부동산 강제경매

1.1. 8.채권자: 삼OOOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "경원선 덕계역" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 "경원선 덕계역"이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 3.건물의 구조

철근콘크리트 벽식 구조 평슬래브 지붕 13층 건물 중 12층 1212호입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시 창으로 조사되었습니다.

1.2. 4.이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

1.2. 5.설비내역

난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 조사되었습니다.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지로 일단지이며 부정형의 형상으로, 인접 토지와 등고 평탄한 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 7.인접 도로상태

단지 내외로 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

토지 이용계획으로는 자연녹지지역, 제2종 일반주거지역이며, 대로3류(폭 25~30m) 및 소로2류(폭 8~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한 구역, 배출시설 설치 제한 지역, 성장관리권역 등에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리분석 개요

본건의 말소기준권리는 2024년 4월 30일 접수된 삼성카드 가압류(의정부지방법원 2024카단201651)입니다. 이보다 늦은 날짜의 권리들은 대부분 말소될 예정이나, 일부 인수되는 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 2.임차인 현황

임차인: 이상준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-11

대항력: 있음

비고:

해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 조사되어 인수 보증금은 발생하지 않습니다. 그러나 0원이라는 이례적인 보증금 및 차임 액수는 권리관계 확인 시 추가적인 주의가 필요합니다.

1.3. 3.인수 보증금 합계

0원

1.3. 4.등기부 현황

집합건물 등기부 상 소유권 이전 및 다수의 가압류, 압류, 강제경매 개시 결정이 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소 대상입니다. 총 채권액은 68,777,120원입니다.

주요 권리사항 요약:

* 말소기준권리: 삼성카드 가압류 (2024-04-30)

* 후속 권리 (가압류, 강제경매, 압류 등): 대부분 말소 예정

1.3. 5.물건명세서 비고

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 이는 경매 낙찰 후에도 권리가 존속하여 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 중대한 권리입니다.

1.3. 6.주요 위험 요소

* 대항력 있는 임차인: 이상준 (보증금 0원, 차임 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

1.4. 상권분석

본건은 "경원선 덕계역" 인근에 위치한 아파트 단지 내 물건으로, 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다. 주변에는 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 대규모 공장이나 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경이 비교적 양호한 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.아파트 단지 정보

아파트명: 삼희푸른마을아파트

주소: 경기도 양주시 덕계동 271-44

사용승인일: 1996년 9월 3일

건축 정보: 1개동, 총 210세대, 최고 13층 (본건 12층)

면적: 전용면적 44.46㎡ (약 13.45평)

주차: 총 112대 (지상 12대, 지하 3대) - 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

전기차 충전기 (지상): 3대

1.5. 2.주변 편의시설

"경원선 덕계역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 및 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 임차인 이상준이 존재하여, 실제 거주 여부 및 명도 관련 불확실성이 존재합니다.

* 인수되는 지상권: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 권리를 부담해야 할 위험이 있습니다. 이는 재산권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 성장관리권역 등 일부 개발 제한 사항이 존재하나, 공동주택으로서의 용도에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경원선 덕계역 인근에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)과 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 이러한 권리상의 문제로 인해 예상보다 명도 및 재산권 행사에 많은 어려움이 따를 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* "경원선 덕계역" 역세권 아파트로, 향후 교통망 개선 및 지역 개발 시 가치 상승 잠재력 보유.

* 감정평가액 및 최근 실거래가 수준이 유사한 편으로, 시장 가격 대비 적정 수준의 물건으로 판단 가능. (단, 권리사항 고려 필요)

1.9. 예상 입찰가

감정가: 108,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 12일: 100,000,000원 (9층)

* 2026년 6월 16일: 115,000,000원 (9층)

* 2026년 7월 16일: 110,000,000원 (5층)

최근 실거래가는 100,000,000원에서 115,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본건은 12층으로 최근 거래된 9층, 5층 대비 높은 층수입니다. 그러나 대항력 있는 임차인과 인수되는 지상권이라는 큰 위험 요소를 고려해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 직접적인 부담은 없습니다.

예상 입찰가: 110,000,000원

상기 예상 입찰가는 최근 실거래가 및 감정가를 고려하였으나, 인수되는 지상권의 구체적인 내용 및 가치 하락 요인을 면밀히 재확인하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.