나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52265 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 265-492 루미아트 비동 1층104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "정원여자중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

벽식구조 평스라브지붕 지하1층 지상4층 중 1층 104호로서 (사용승인일 : 2013.04.30) 외 벽 : 화강석붙임 마감 등 창 호 : 샤시 창호 등임

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2012-08-09)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인 관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절 대보호구역(최종확인 관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52265 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 265-492 루미아트 비동 1층104호 (신주소: 서울특별시 서대문구 연희로39길 47-14)

용도: 다세대주택

토지면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

건물면적: 26.06㎡ (약 7.88평)

감정가: 1억 7,700만원

1.2. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "정원여자중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

본건 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있음.

2.3. 토지 이용 및 제한

토지 형상: 가장형 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인 관할교육청), 절대보호구역(최종확인 관할교육청), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부상 소유권 보존 등기일은 2013년 5월 2일이며, 말소기준권리는 2022년 11월 1일 접수된 김낙준 근저당권(채권최고액 6억 5천만원)임.

2024년 11월 1일 접수된 주택임차권(을10)이 존재하나, 말소 예정임.

2025년 11월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경52265)이 말소기준권리보다 후순위임.

등기부채권 총액은 약 7억 9천만원으로 파악됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(홍 ) (위탁/보증 명의자로 추정)

보증금: 1억 4,000만원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2014년 9월 11일

배당신고일자: 2024년 11월 1일

대항력: 없음

특이사항: 주택도시보증공사는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서를 제출함. 이에 따라 본건 매각으로 인해 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됨.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (단, 지상권은 예외적으로 기재되었으나, 해당 물건에는 관련 없는 것으로 판단됨.)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 거래 사례 분석

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동에 위치한 다세대주택으로, 2013년 준공된 신축 건물임.

최근 주변 다세대주택 거래 사례들을 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 신축 건물의 소형 주택은 비교적 양호한 시세를 형성할 것으로 예상됨.

2026년 3월, 인근에서 거래된 59.47㎡ (1991년식) 건물이 2억 2천만원에 거래되었으며, 이는 본건이 준공 연도 기준으로 더 최신이라는 점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

다만, 본건의 전용면적은 26.06㎡(약 7.88평)으로 소형임을 고려하여 시세 판단에 반영해야 함.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물: 벽식구조, 평스라브지붕, 지하1층 지상4층 중 1층 104호. 2013년 4월 30일 사용승인됨.

외벽: 화강석붙임 마감 등.

설비: 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의시설 및 공공시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

인근에 지하철역은 확인되지 않으나, 노선버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

반경 내 상업시설 및 편의시설 이용이 가능함.

주변 검색 결과, 본건 인근에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용에 따라 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 명확히 판단되나, 등기부상 주택임차권(을10)이 존재하며 말소 예정임. HUG의 조치가 최종적으로 이행되는지 여부를 최종 점검할 필요가 있음.

6.2. 건물 상태

본건은 2013년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하나, 13년 경과에 따른 노후화 정도 및 필요한 유지보수 사항이 있는지 현장 확인을 통해 파악해야 함.

6.3. 법적 제한

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 2013년 준공의 다세대주택으로, 전용면적 약 7.88평의 소형 주택임.

주택도시보증공사(HUG)의 채권 확보 및 임차인 관련 확약으로 인해 권리 관계가 비교적 명확하고, 임차 보증금 인수 부담이 없어 투자 접근성이 양호함.

강제경매 개시로 매각 절차가 진행 중이며, 주변 시세 및 건물의 신축 연수를 고려할 때 경매 시장에서 관심을 받을 수 있는 물건임.

다만, 소형 평수라는 점과 건물 내부 상태, 그리고 향후 시장 변동성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

신축급 건물(2013년 준공)이라는 점

주택도시보증공사(HUG)의 명확한 권리 관계 확정 및 보증금 미인수 조건

서울 서대문구의 주거지로서의 기본적인 입지 조건

강제경매 개시로 인한 명확하고 안정적인 매각 절차 진행

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 7,700만원

인수되는 임차보증금: 0원

주변 유사 물건의 최근 거래 시세를 참고하고, 본건의 감정가 및 향후 시장 상황을 종합적으로 고려하였을 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격에서 낙찰 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

현 시세 및 예상 낙찰가율 등을 고려하여 1억 6,000만원에서 1억 8,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

최종 입찰가 결정은 반드시 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 경쟁 상황 분석을 기반으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.