나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5049 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층621호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 제6층 제621호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 석재붙임, 벽돌쌓기 등 마감, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "공동주택(청년주택)"으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, "공동주택(청년주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 서측, 북측 및 동측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 고도지구(28m 이하) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5049 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층621호

건물명: 에드가쌍문

용도: 공동주택 (청년주택)

감정가: 236,000,000 원

토지면적: 7.97㎡ (2.41평)

전용면적: 20.40㎡ (6.17평)

건축연도: 2019년 (신축허가), 2022년 (사용승인)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 주식회사온라이프건설의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본 상 을구의 근저당권 3건, 갑구의 임의경매개시결정(갑6), 가압류(갑7), 압류(갑8) 등은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 30,000,000 원

* 차임: 350,000 원

* 전입일자: 2025년 12월 18일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2026년 01월 09일

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 경매 절차를 통해 배당받게 됩니다. 인수 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 쌍문동 일대는 전통적인 주거 지역으로, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 솔밭공원역을 중심으로 지하철 및 버스 교통망이 발달해 있으며, 주거 밀집 지역 특성상 다양한 소매점, 식당, 학원 등 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

최근 주변의 다세대주택 매매 사례들을 볼 때, 연식 및 면적에 따라 1억 4천만원대에서 2억 6천만원대까지 거래되고 있습니다. 본건과 유사한 신축 소형 주택의 경우, 전용면적 기준 평당 약 580만원 내외의 시세를 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육기관이 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

대형 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이용 시 접근이 용이하며, 지역 내 소규모 상점들을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

솔밭공원역 인근으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 주변에 대형 혐오시설 등은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가액(2억 3,600만원) 대비 최근 주변 시세(약 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원 수준으로 추정)가 현저히 낮게 형성되어 있어, 감정가 대비 낙찰가율이 높게 나올 경우 추가적인 시세 차익 확보가 어려울 수 있습니다.

본건은 "청년주택"으로 이용 중입니다. 이는 향후 매도 또는 임대 시 특정 수요층에 한정될 수 있으며, 일반적인 시장 수요와는 차이가 있을 수 있습니다.

전용면적 20.40㎡ (약 6.17평)의 소형 주택으로, 활용도 및 매매 대상이 제한될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 북부지방법원에서 진행되는 경매 물건으로, 도봉구 쌍문동의 신축(2022년 사용승인) 다세대주택(에드가쌍문) 내 소형 주택입니다.

지하철역 인근의 입지와 비교적 최근에 건축된 건물이라는 점은 긍정적이나, 감정가와 시장 시세 간의 괴리가 크고 주택의 크기가 작다는 점은 투자 시 신중한 고려가 필요합니다.

권리관계는 명확하며 인수할 부담이 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

* 우수한 접근성: 지하철 우이신설선 솔밭공원역 이용이 편리하며, 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 현재 파악된 시장 시세가 낮아, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 다세대주택 매매 사례(2026년 7월 거래)와 본건의 전용면적(20.40㎡), 건물 연식(2022년 사용승인) 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 시세는 평당 약 460만원 ~ 580만원 수준으로 판단됩니다. 이를 기준으로 본건의 적정 시장 가치는 약 1억 1천 9백만원 수준으로 추정됩니다.

감정가(2억 3,600만원)와 추정 시장 가치(약 1억 2천만원) 간의 큰 격차, 그리고 소형 주택임을 감안하여, 낙찰 가능성과 수익성을 고려한 예상 입찰가는 약 1억 2천 5백만원으로 제시합니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁자, 물건의 구체적인 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.