나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5223 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 경전철 우이신설선 "솔밭공원역” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 경전철역 '솔밭공원역'이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(1) 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내, 제7층 제701호로서 외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택)(원룸, W/C 등)로 이용중인 것으로 추정됨. ※ 대상물건 현장조사 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 내부 확인을 하지 못한 바, 대상물건의 내부구조 및 내부이용상황은 건축물현황도면, 외관조사 및 탐문조사 등 을 기준으로 작성하였으니 경매 진행시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 25미터 내외 및 북측 및 동측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래 계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구 아파트,연립,다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(지정기간:2025.10.20.~ 2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m후퇴선(건축법))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5223 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층701호

용도: 아파트

감정가: 249,000,000원

토지면적: 8.28㎡ (약 2.50평)

건물면적: 21.19㎡ (약 6.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2022년 5월 13일

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 7층 건물 내 7층 701호

2. 입지조건

주위환경: 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 경전철 우이신설선 “솔밭공원역” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 경전철 '솔밭공원역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

접근성: 경전철 우이신설선 솔밭공원역이 도보 거리에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

도로상태: 서측으로 폭 약 25미터, 북측 및 동측으로 폭 약 7미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 12일 접수된 주식회사 온라이프건설의 근저당권 (을1)입니다.

등기부상 권리 내역:

* 소유권보존: 도휘주식회사

* 근저당권 (을1): 주식회사 온라이프건설, 2022.08.12, 145,162,757원 (말소기준권리)

* 근저당권 (을2, 을3): 주식회사 온라이프건설, 2023.07.14, 각 145,162,757원, 30,647,321원 (말소)

* 주택임차권 (을4): 홍승아, 2026.02.05 접수, 57,030,000원. 본 임차권은 대항력이 있으며, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 가압류 (갑6): 박미숙, 2025.04.23, 1,593,440,000원 (말소)

* 임의경매 (갑7): 한국주택금융공사, 2025.11.05, 145,162,757원 (말소, 본 경매 개시 결정)

* 압류 (갑8): 목포세무서장, 2026.01.27 (말소)

임차인 현황:

* 임차인: 홍승아 (홍 )

* 보증금: 57,030,000원

* 차임: 390,000원

* 전입일자: 2022년 7월 29일

* 확정일자: 2022년 7월 7일

* 배당신고일자: 2026년 1월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔여 보증금은 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

주변 편의시설: 인근에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 솔밭근린공원, 북한산, 초안산 등 녹지 공간이 가까이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

주변 상업시설: 도보 거리에 마트, 편의점 등이 있어 생활에 편리함을 더합니다.

교통 접근성: 경전철 솔밭공원역과 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 공공시설: 도봉구립도서관, 서울백운초등학교 등 교육 및 공공시설이 인접해 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주거 편의: 공동주택(청년주택)(원룸, W/C 등)으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비는 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

교육 환경: 서울백운초등학교, 서라벌중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

자연 환경: 솔밭근린공원이 인접해 있어 도심 속에서 자연을 즐기기에 좋습니다.

주변 시세: 쌍문동 지역 내 아파트들의 최근 실거래가 및 시세는 평당 약 1,820만원 수준으로 파악됩니다. (본건은 소형 평형임을 감안하여 단순 비교는 어렵습니다.)

6. 잠재적 리스크

선순위 임차권 존재: 을구 4번 주택임차권(홍승아, 보증금 57,030,000원)은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제 시 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. (물건명세서상 인수 보증금 합계 '0원' 표기는 다른 내용과 상충될 수 있으므로 주의 필요).

건축물 현황: 현장 조사가 폐문 부재 및 이해관계인 비협조로 인해 내부 확인을 하지 못했습니다. 건축물 현황도면, 외관 조사 및 탐문 조사 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.

토지이용계획: 고도지구, 조망가로특화경관지구, 건축선 후퇴 등 관련 법규 및 지구단위계획의 적용을 받을 수 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 에드가쌍문 아파트 7층 701호로, 경전철 솔밭공원역 역세권에 자리하고 있습니다. 2022년 신축된 건물로 비교적 최신식 설비를 갖추고 있으며, 주변에 공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성을 포함한 면밀한 권리 분석이 필수적입니다. 청년주택으로 공급된 이력이 있어, 향후 전월세 시세 변동 및 임차인 확보 계획을 신중하게 검토해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 경전철 솔밭공원역 초역세권으로 교통 편리성이 우수합니다.

신축 건물: 2022년 준공된 신축 아파트로, 비교적 최신 시설 및 마감재를 기대할 수 있습니다.

쾌적한 주거 환경: 솔밭근린공원 등 녹지 공간이 인접하여 주거 쾌적성이 높습니다.

소형 평형: 1인 가구나 신혼부부 등 소규모 가구에게 적합한 소형 면적입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 249,000,000원

인수 가능한 임차인 보증금 (최대): 57,030,000원

본 물건의 입찰가 산정 시, 대항력 있는 임차인의 보증금 57,030,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 점을 최우선으로 고려해야 합니다. 또한, 유사 소형 아파트의 최근 시세 동향을 종합적으로 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 주변 시세 자료에 따르면 도봉구 쌍문동 아파트의 평균 시세는 평당 약 1,820만원 수준으로 파악됩니다. 본건은 전용면적 약 6.41평이므로, 단순 시세 적용 시 약 1억 1,600만원 수준이나, 실제 거래가와는 차이가 있을 수 있습니다.

위 사항들을 고려하여, 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치와 향후 시세 상승 가능성, 임대 수익률 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가의 80~90% 선에서 보수적으로 접근하는 것을 권장하며, 구체적인 희망 입찰가는 199,200,000원 ~ 224,100,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다. (이는 시장 상황 및 현장 조사를 통한 추가 분석에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.