나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4296 [1] 경기도 가평군 북면 도대리 140 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 북면 도대리 소재 "목동초등학교 도대분교장" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건 혹은 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 부근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1: 평탄한 부정형으로 단독주택의 부지로 이용중임. 기호 3, 4, 6, 7: 평탄한 부정형으로 휴경지 상태임. 기호 5: 평탄한 부정형으로 도로로 이용중임. 기호 8: 완경사 사다리형으로 휴경지 상태임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호3~7: 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법> 기호8: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 지적개황도 및 사진용지 참조

공부와의 차이

기호3의 공부상 지목은 전이나 일부가 현황 대지상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 2019년 7월에 사용승인된 경량철골구조 경사지붕(경량철골구조) 단층건으로 외벽은 사이딩판넬마감, 내벽은 벽지마감, 창호는 샤시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물 개황도 및 사진용지 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 제외
2. 목록 3,4,6,7,8 토지에 대해 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경4296 (1)

소재지: 경기도 가평군 북면 도대리 140

용도: 단독주택

감정가: 756,141,000원

토지면적: 5838.00㎡ (약 1765.9평)

건물면적: 27.00㎡ (약 8.2평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요, 공동담보 물건

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 제외, 특정 토지(목록 3,4,6,7,8)에 대한 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 가평군 북면 도대리에 소재하고 있으며, 인근에는 "목동초등학교 도대분교장"이 위치합니다. 주변 지역은 주로 농경지와 농가 주택들이 형성된 한적한 농촌 지대입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 수준입니다. 본건 토지의 남동측으로는 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다.

1.3. 권리분석

등기부등본상 소유자는 강말임으로 확인되며, 1996년 6월 13일 소유권 이전되었습니다. 말소기준권리는 2014년 8월 1일에 설정된 농협은행주식회사의 근저당 540,000,000원입니다. 해당 경매는 농협은행의 임의경매 신청에 의해 진행되고 있습니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않으나, 지상권 등 권리관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 임차인 현황 상 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있어, 주변에 대규모 상업 시설이나 택지 지구는 형성되어 있지 않습니다. 주로 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 농산물 판매 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 인근 부동산 시세는 토지의 용도지역(계획관리지역) 및 주변 환경에 따라 편차가 크나, 농경지 또는 임야의 경우 ㎡당 80,000원 ~ 150,000원 내외에서 거래되는 사례가 있습니다. 본 물건의 감정가는 ㎡당 약 129,500원으로, 주변 시세를 고려할 때 토지의 가치를 적절히 반영한 것으로 판단됩니다. 다만, 단독주택의 가치는 신축 연도(2019년) 및 상태를 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 교육 시설로는 목동초등학교 도대분교장이 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설(마트, 편의점 등)은 북면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 병원, 대형 마트 등 주요 편의 시설은 차량으로 가평읍 또는 더 나아가 서울/경기권으로 이동해야 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 주변 지역의 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 목록 3, 4, 6, 7, 8번 토지에 대해 농지취득자격증명이 필요하다는 점입니다. 이를 매각 결정기일까지 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 또한, 목록 3번 토지 지상의 제시외 건물(공사 중단 상태 2동)과 목록 4번 토지 지상의 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다. 목록 3번 토지의 경우 공부상 지목은 '전'이나 현황은 일부 '대지' 상태로 이용 중이며, 이로 인해 제시외 건물이 해당 토지의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다(제시외 건물로 인한 가치 하락 175,000,000원). 더불어, 목록 3번 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 법적 검토가 필요합니다. 임대관계는 미상으로, 실제 점유 현황에 대한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 비교적 최근인 2019년에 사용 승인된 건물이 소재합니다. 조용하고 한적한 농촌 환경을 선호하는 실수요자에게는 매력적일 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 일부 제시외 건물의 제외, 지목과 현황의 차이, 법정지상권 불확실성 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

넓은 토지를 활용하여 향후 용도 변경 또는 증축 등의 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 또한, 농촌 생활을 위한 주말 주택이나 전원생활을 꿈꾸는 실수요자에게는 매력적인 조건이 될 수 있습니다. 여러 위험 요소로 인해 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있으며, 이를 잘 파악하여 입찰 시 유리한 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 756,141,000원입니다. 현 시세 조사 결과, 유사 지역의 농경지 또는 임야의 경우 ㎡당 90,000원 ~ 110,000원 수준으로 추정됩니다. 이를 토대로 토지 시세만 약 583,800,000원 ~ 642,180,000원으로 산정할 수 있습니다. 신축 단독주택의 가치를 고려하더라도, 현재 제시된 감정가는 토지 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

고려해야 할 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 그 시점, 제시외 건물 관련 법적 문제 해결 가능성 등을 종합적으로 판단해야 합니다. 이러한 위험 요소를 고려하여, 본 물건의 현재 시세 및 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하여, 법적 리스크 해결 가능성과 최종적인 시장 상황을 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 따라서, 현재 시점에서는 530,000,000원 ~ 605,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 검토해 볼 것을 권유합니다. 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 토지에 대한 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 먼저 확인하고, 제시외 건물 관련 법적 리스크를 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.