나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72646 [1] 경기도 남양주시 평내동 599 평내마을중흥에스-클래스 2001동 2층 203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 "신촌초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 경춘선 "평내호평역'이 소재 하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 20층건 내 2층 203호로서 (건물사용승인일 : 2005.03.24) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타밀 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

아파트(방4, 주방/식당, 거실, 욕심 겸 화장실2, 파우더룸, 반침, 발코니, 전실,현관 등)로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 도시가스설비, 엘리베이터설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내.외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구),소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합) 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(남양백봉초등학교), 상대보호구역(2012-11-29)(남양주신촌초등 학교), 절대보호구역(2012-11-29)(남양주신촌초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제 권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역)(2025-08-26지정),국토 교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72646 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 평내동 599 평내마을중흥에스-클래스 2001동 2층 203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 457,000,000원

* 토지면적: 71.58㎡ (약 21.66평)

* 건물면적: 121.85㎡ (약 36.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 "신촌초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 입지조건 및 주위 환경은 무난한 편입니다.

1.1. 2. 교통상황

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 있으며, 경춘선 "평내호평역"이 소재하여 교통 여건이 무난합니다.

1.1. 3. 건물의 구조

* 철근콘크리트구조 경사스라브 지붕 20층 건물 내 2층 203호입니다.

* 건물 사용승인일은 2005년 3월 24일입니다.

* 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감입니다.

* 창호는 샷시 창호 마감입니다.

1.1. 4. 이용상태

* 아파트(방 4, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실 2, 파우더룸, 반침, 발코니, 전실, 현관 등)로 이용 중입니다.

1.1. 5. 설비내역

* 급배수, 위생, 상하수도, 난방, 화재탐지, 옥내소화전, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 엘리베이터 및 지하주차장 설비가 있습니다.

1.1. 6. 토지 형상 및 이용상태

* 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 7. 인접 도로상태

* 아파트 단지 내.외로 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.1. 8. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구)입니다.

* 소로 3류(폭 8m 미만, 특수도로), 중로 1류(폭 20m~25m, 보조간선도로)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(남양백봉초등학교, 남양주신촌초등학교), 절대보호구역(남양주신촌초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 지정)이며, 국토교통부 고시(제2025-1058호)에 따라 외국인 등의 주택 용도 거래 제한이 있을 수 있습니다.

1.1. 9. 공부와의 차이

* 없습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: (OOOOOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 전주홍

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 5월 1일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 집합건물 등기부요약:

* 소유권보존: 합자회사중흥주택 (2005-04-18)

* 소유권이전: 박정국 (2005-12-05, 매매)

* 을7 근저당: 우리은행 (225,800,000원, 2015-08-13, 말소기준권리)

* 이후 여러 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하였으나 모두 말소 예정으로 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리(을7 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 539,827,539원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 개요 없음).

* 전주홍 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있고 대항력이 없으나, 임대관계가 미상으로 파악되므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설 및 학교가 인접하여 주거지로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 경춘선 평내호평역이 근거리에 위치하여 역세권 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

* 단지 주변으로 버스 정류장이 다수 분포하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 인근에 신촌초등학교가 위치하여 자녀들의 안전한 통학이 가능합니다.

* 평내호평역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 용이합니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 평내중흥S클래스 1단지

* 주소: 경기도 남양주시 평내동 599

* 사용승인일: 2005년 3월 24일

* 총 세대수: 942세대 (13개동)

* 총 주차대수: 458대 (지하 32대 포함)

* 최고층: 20층

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 각종 도로 지정, 보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(2025년 8월 26일 지정), 외국인 등의 주택 용도 거래 제한 등이 존재하여 향후 재건축 또는 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계가 미상으로, 외부에서 파악되지 않은 추가 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 유동화 물건으로, 채권 양도 등의 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 주변 지도 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 남양주시 평내동에 위치한 아파트로, 역세권 및 학교 인접 등 주거지로서의 입지 조건이 우수합니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 아파트 거래가 감정가 수준에서 활발하게 이루어지고 있어 시장성은 양호한 것으로 판단됩니다.

* 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하는 점은 고려해야 하나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 말소되므로 낙찰자는 깨끗한 소유권을 취득하게 됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 경춘선 평내호평역 인근으로 교통 편리성이 뛰어나며, 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 신촌초등학교 등 교육 환경이 양호하여 실수요자에게 매력적인 물건입니다.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 아파트 노후도를 고려할 때, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성도 잠재하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 6월~7월)에 따르면, 본건과 유사한 평내마을중흥에스-클래스 1단지 84.9272㎡ (약 25.7평) 면적의 아파트 실거래가는 440,000,000원에서 460,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

* 본건의 건물 면적은 121.85㎡ (약 36.86평)으로, 제공된 매매 정보의 면적보다 크며, 감정가는 457,000,000원입니다.

* 본건 아파트(121.85㎡)의 평당 가격을 감정가 기준으로 산정 시 약 3,750,513원/㎡이며, 최근 매매된 작은 평수(84.9272㎡)의 평당 가격은 약 5,251,500원/㎡로 형성되어 있어, 본건의 감정가가 시세 대비 낮을 가능성을 시사합니다.

* 다만, 본건 면적(121.85㎡)의 경우, 제공된 최근 임대차 정보에서 121.8528㎡ 면적의 전세 보증금이 36,000,000원으로 기재되어 있어, 매매 시장에서의 가격 형성 또한 면적별로 차이가 있을 수 있습니다.

* 감정가(457,000,000원)와 최근 실거래가(440,000,000원~460,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 예상됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 470,000,000원으로 제안합니다. (이는 감정가를 고려한 보수적인 접근이며, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.