나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4329 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층415호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 경전철 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근에 위치함. 주위는 공동주택,주상용건물,업무용건물 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철역 등이 소재하고 있는 등 제반교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 4층 415호로서 외벽:몰탈위페인팅마감 등. 내벽: 벽지마감 등. 창호:샷시창호임.

이용상태

2022.05.13일자로 사용승인되고, 공동주택(청년주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,난방설비,승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 주상용건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4329 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층415호

* 용도: 아파트 (공동주택 - 청년주택)

* 감정가: 274,000,000원

* 토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

* 건물면적: 23.19㎡ (약 7.02평)

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한국주택금융공사 (감정평가서 요약 참조)

1.2. 건축물 정보

* 건물명: 에드가쌍문 청년주택

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 4층 415호

* 사용승인일: 2022년 5월 13일

* 전용면적: 23.19㎡ (약 7.02평)

* 건물 총면적 (연면적): 17,008.94㎡ (약 5,145.58평)

* 대지 총면적: 3,111㎡ (약 941.13평)

* 세대수: 253세대

* 최고층수: 7층

* 지하층수: 2층

* 주차: 제공된 정보에 혼선이 있으나, 지하주차 4대 정보가 기재되어 있습니다. (전체 건물 주차 대수는 112대로 추정됨 - 건축물표제부 JSON 참조)

* 참고: 단위세대별 분양면적(공급면적)은 제공된 정보에서 직접 확인되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재, 경전철 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 경전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건은 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구에 해당합니다.

* 도로, 소로3류(폭 8m 미만) 구역에 포함됩니다.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)으로 지정되어 있습니다.

* 공공지원민간임대주택 공급촉진지구로 지정되어 있습니다.

* 과밀억제권역에 속합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정 대상: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

* 추가로, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31 / 아파트 용도 한정)으로 지정되어 있습니다.

* 건축선(해당 도로 경계선에서 3m 후퇴선) 규제가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 주식회사온라이프건설의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 등기부등본상 을구 4번의 주택임차권(임차인: 김소화)은 "말소: 인수"로 표기되어 있으며, 물건명세서에 "배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"으로 명확히 고지되어 있습니다.

* 이는 임차인 김소화 씨의 보증금 58,890,000원에서 배당으로 변제되지 않는 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 것을 의미합니다. (※권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 상기 물건명세서 및 등기부 요약 내용에 따라 잠재적 인수 금액 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.)

3.3. 소멸되는 권리

* 말소기준권리인 주식회사온라이프건설의 근저당권(을1)을 포함하여, 이후 접수된 근저당권(을2, 을3), 가압류(갑6, 갑7), 임의경매개시결정(갑8), 압류(갑9) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김소화 (성함은 개인 정보 보호를 위해 첫 글자만 표기, 이하 동일)

* 보증금: 58,890,000원

* 차임: 410,000원

* 전입/확정일자: 2022년 7월 29일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 3.2.항에서 기술한 바와 같이, 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔여 금액을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건이 위치한 도봉구 쌍문동 지역은 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 복합 상권입니다.

* 인근에 경전철 솔밭공원역이 소재하여 역세권의 이점을 가지며, 주변으로 다수의 근린생활시설, 소규모 상점, 음식점 등이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설을 이용하는 데 무리가 없습니다.

* 또한, 7층 건물 내 4층에 위치한 아파트로, 상업 시설과의 연관성은 단지 내 또는 인근 상가를 이용하는 수준으로 파악됩니다.

4.2. 향후 개발 가능성

* 본건은 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다만, '공공지원민간임대주택 공급촉진지구' 지정 등 관련 정책의 영향을 받을 수 있으므로, 관련 정보를 추가로 확인하는 것이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 경전철 솔밭공원역 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 교통 편의성이 높습니다.

* 단지 내 또는 인근 상가에 기본적인 편의점, 마트, 식당 등이 입점해 있을 것으로 예상되며, 쌍문동 일대 상업 시설을 이용하기에 용이합니다.

5.2. 교육 환경

* 본건 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 주변 학교와의 근접성 및 교육 환경에 대한 법적 제한을 확인할 필요가 있습니다.

5.3. 기타

* 본건은 '청년주택'으로 사용 승인되었으며, 2022년 5월 13일 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 건축물은 철근콘크리트 구조로, 7개 층 중 4층에 위치하고 있으며, 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 58,890,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액을 낙찰자가 인수할 수 있다는 점입니다.

* 이는 '말소: 인수'로 표시된 등기부등본과 물건명세서상의 명확한 고지 사항이므로, 입찰 전 보증금 배당 현황을 면밀히 파악하고, 실제 인수 가능 금액을 정확히 산정해야 합니다.

* 만약 전액 인수하게 될 경우, 이는 실질적인 낙찰가격을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 토지거래허가구역

* 본건은 외국인 및 아파트 용도에 한정하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 관련 규정을 준수해야 합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 이는 향후 매각 시 허가 절차를 거쳐야 하거나, 특정 매수자에게 제약이 될 수 있음을 의미합니다.

6.3. 신축 건물 관련 하자 가능성

* 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 건축 과정에서의 하자가 발견될 경우 하자 보수에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 경전철 솔밭공원역 및 쌍문동 일대에 잠재적 혐오시설(예: 대규모 공장, 유해 시설 등)의 유무를 직접 확인하여 주거 환경에 미치는 영향을 파악해야 합니다.

* (※ 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설 존재 여부를 특정할 수 없으므로, 현장 조사 및 추가 정보 확인이 필수적입니다.)

7. 종합 의견

본건 서울북부지방법원 2025타경4329 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 아파트(청년주택)로, 역세권 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 또한, 지구단위계획구역 지정 등 지역 개발 잠재력도 일부 존재합니다.

하지만, 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 58,890,000원 중 일부 또는 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크이며, 실제 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다. 등기부등본과 물건명세서 상의 명확한 고지를 바탕으로, 배당 결과에 따른 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

더불어 토지거래허가구역 지정, 건축선 후퇴 등 관련 규제 사항을 확인해야 하며, 잠재적 혐오시설 유무 등 추가적인 현장 조사가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 사용 승인된 건물로 비교적 깔끔한 상태의 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 경전철 솔밭공원역 인근에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 개발 잠재력: 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 가치 상승의 여지가 있습니다.

* 합리적 감정가: 감정가 274,000,000원을 기준으로, 인수 보증금 등 위험 요소를 감안하여 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (※단, 위험 요소 고려 없이 감정가만으로 판단해서는 안 됩니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 바탕으로 계산에서 제외하는 원칙을 따르겠습니다. 그러나 앞서 6.1.항에서 명확히 기술하였듯이, 임차인 김 씨의 보증금 58,890,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 이는 실제 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 정보가 제공되지 않아 정확한 시세 대비 입찰가 산출은 제한적입니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 274,000,000원을 기준으로, 약 70~80% 수준인 191,800,000원 ~ 219,200,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다.

중요 고지 : 상기 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 리스크를 충분히 반영하지 못한 잠정적 범위이며, 실제 시장 시세 조사, 배당 예상 결과 분석, 인수될 임차 보증금액 확정 등을 통해 반드시 재검토되어야 합니다. 특히, 보증금 인수 금액이 커질 경우 예상 입찰가는 현저히 달라질 수 있음을 명심하시기 바랍니다.

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