나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64852 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 471-30 쉐르빌 씨동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유초등학교' 북측 근거리에 위치하며 부근은 다세대주택, 중소규모의 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 제202호로서 외벽: 드라이비트마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 '공동주택(다세대주택) 등' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 동측 및 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금250,000,000원’, 임차권자 ‘권형준’으로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

물건 비고

1. 2026. 2. 5. 가등기권자 차재엽으로부터 갑구 8번 소유권이전청구권 가등기(2022. 8. 22. 등기)는 담보가등기(채권액: 원금 100,000,000원 및 이자 연 20%, 2022. 8. 22.부터 2026. 2. 6.까지 이자 69,205,479원 합계 169,205,479원) 라는 신고서가 제출됨.
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 권형준)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.19.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 고양지원 2025타경64852 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 471-30 쉐르빌 씨동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 223,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 쉐르빌 씨동 2층202호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 2층

전용면적: 55.26㎡ (약 16.7평)

건축년도: 2019년 1월 4일 사용승인

주요용도: 공동주택(다세대주택, 8세대)

1.3. 토지 상세 정보

토지면적: 55.60㎡ (약 16.8평)

토지 지분: 55.597㎡ (약 16.8평)

토지 이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

인접 도로: 남측, 동측, 북측 폭 약 6m 포장도로 접함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유초등학교' 북측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2022년 8월 22일 접수된 차재엽의 소유권이전청구권 가등기(갑구 8번)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리: 을구 1번 주택임차권, 갑구 9번 가압류(제주신용보증재단), 갑구 10번 가압류(KB국민카드), 갑구 13번 강제경매(주택도시보증공사) 등은 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 있을 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(권형준)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 1일

확정일자: 2022년 6월 17일

대항력: 없음 (HUG 인수조건 변경확약서 제출로 대항력 포기)

비고: HUG가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의함.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 차재엽의 소유권이전청구권 가등기 (2022.08.22. 등기)

매각으로 소멸되는 권리: 을구 1번 주택임차권, 갑구 9, 10번 가압류, 갑구 13번 강제경매.

인수되는 권리: 없음 (단, 선순위 담보가등기로 신고된 차재엽의 채권(169,205,479원)이 말소되지 않고 인수될 가능성이 있어, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근은 다세대주택이 주를 이루고 있으며, 소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

지역 내 상업 시설은 발달하지 않은 편이며, 편의시설은 주로 인근 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

북측 인근에 '내유초등학교'가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

인근 버스정류장을 통해 시내 접근이 가능하나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 담보가등기 인수 가능성

등기부상 말소기준권리인 차재엽의 소유권이전청구권 가등기(2022.08.22.)는 신고서에 담보가등기로 신고되었으며, 채권액은 원금 100,000,000원 및 이자(연 20%)로 합계 169,205,479원(2026.02.06. 기준)입니다. 이 가등기가 실제 말소되지 않고 인수될 경우, 낙찰자의 총 부담액이 상당 부분 증가할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경의 해석

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했다는 점은 HUG가 후순위 권리자로서 임차인의 권리 행사를 제한하려는 의도로 해석됩니다. 이로 인해 임차보증금 250,000,000원에 대한 낙찰자의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.3. 미확인 사항

정확한 임대차 계약 내용 및 현재 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 223,000,000원입니다.

권리분석상 가장 큰 쟁점은 선순위 담보가등기(차재엽)의 인수 여부입니다. 비록 등기부상 말소기준권리로 표기되어 있으나, 담보가등기라는 신고 내용과 채권액이 상당하여, 해당 가등기가 말소되지 않을 경우 낙찰자의 실질적인 부담이 크게 늘어날 수 있습니다.

임차인은 대항력을 포기하였으므로 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

입지적으로는 초등학교가 인근에 있고 교통 접근성은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 저가 매수 기회

선순위 담보가등기로 인한 불확실성 때문에 경매 물건의 경쟁률이 낮을 수 있으며, 이는 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 임차보증금 부담 없음

임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 실질적인 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

8.3. 안정적인 주거 환경

다세대주택 밀집 지역에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(약 45~46㎡)의 다세대주택은 45,000,000원에서 125,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건의 전용면적 55.26㎡를 고려할 때, 최근 거래 사례의 평당 가격을 적용하면 대략 60,000,000원 ~ 150,000,000원의 시장 가치를 형성할 것으로 추정됩니다.

하지만 본건의 감정가는 223,000,000원으로, 최근 거래 사례 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

선순위 담보가등기의 채권액(169,205,479원)이 상당하며, 이 권리가 말소되지 않고 인수될 경우 낙찰자의 총 부담액은 시장 가치를 초과할 수 있습니다.

따라서, 이 담보가등기가 인수된다는 최악의 시나리오를 고려하여 매우 신중한 접근이 필요합니다. 만약 담보가등기가 말소된다 하더라도, 감정가 대비 시장 가격이 현저히 낮으므로 보수적인 입찰이 요구됩니다.

이에, 잠재적 리스크와 시세 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.