나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4503 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층436호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 우이동 소재 우이신설선 "솔밭공원역" 북측 인근에 위치한 쌍문동 507-1 소재 구분건물(청년주택)로서, 본건 주위는 다세대·단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 우이신설선 "솔밭공원역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제7층 건물 내 제4층 제436호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용 중임.(후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약25m내외, 북측 및 동측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람. 2. 임대내역은 미상임. 3. 본건 청년주택은 등기사항전부증명서상 민간임대주택등기 (‘이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간동안 계속 임대해야하고 같은 법 제44조의 임대료증액기준을 준수해야하는 민간임대주택임’)가 되어 있으므로 경매 진행 및 참여시 유관부서에 임대의무기간 및 양도, 임대료 등에 대하여 반드시 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4503 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 436호

용도: 다세대주택 (청년주택, 민간임대주택)

감정가: 294,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

토지지분: 11.7357㎡ (약 3.55평)

건물면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

건물지분: 30.0311㎡ (약 9.08평)

1.3. 건물 정보

건축연도: 2019년 (건축허가), 2022년 (사용승인)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 2층 ~ 지상 7층 건물 내 제4층 제436호

주요 구조: 철근콘크리트구조

외벽: 돌붙임 등 마감

창호: 새시 창호 등 마감

용도: 공동주택 (청년주택)

1.4. 건물 설비 내역

승강기 설비, 위생 설비 및 급·배수 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 토지 이용 상태

인근 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

1.6. 인접 도로 상태

서측으로 노폭 약 25m, 북측 및 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접함.

1.7. 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로, 소로3류(폭 8m 미만), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도 한정, 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(3m 후퇴선).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 우이동 소재 우이신설선 "솔밭공원역" 북측 인근에 위치함. 주위는 다세대·단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있음.

2.2. 교통 상황

우이신설선 "솔밭공원역"이 인근에 소재하며, 노선버스정류장도 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근 또한 가능함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

- 소유권 보존: 도휘주식회사 (갑1)

- 근저당권: 주식회사 온라이프건설 (을1, 을2, 을3) (말소기준권리)

- 근저당권: 서정만 (을4)

- 임의경매 개시 결정: 한국주택금융공사 (갑6)

- 압류: 목포세무서장 (갑7)

총 등기부채권액은 545,675,120원임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권 외에는 없는 것으로 기재되어 있음.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 내역은 미상임.

3.4. 특이사항 및 주의사항

본 건은 '청년주택'으로서, 등기사항전부증명서 상 민간임대주택 등기가 되어 있음. 이는 임대사업자가 임대 의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 민간임대주택임. 경매 진행 시 임대 의무기간, 양도, 임대료 등에 대해 관련 부서에 반드시 확인 필요. 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 현황도, 외부 관찰 및 탐문 조사를 종합하여 평가하였으므로 참고 바람.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 주변에 주거용 건물들과 근린생활시설이 혼재된 지역임. 솔밭공원역 인근으로 교통 접근성이 좋음.

4.2. 상업 시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

주변에 학교가 위치함.

5.2. 편의 시설

솔밭공원역을 중심으로 한 상업 시설 이용이 가능하며, 주거 지역 내 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

5.3. 기타 시설

본 건물은 엘리베이터, 위생 및 급배수 설비, 소화 설비, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 민간임대주택 의무

본 건은 '청년주택'으로 공공지원민간임대주택에 해당하며, 임대 의무 기간 및 임대료 증액 제한 등 법적 제약이 있음. 이는 일반 투자자에게는 매력도가 떨어질 수 있는 요인이 될 수 있으며, 향후 활용 계획에 제약이 따를 수 있음.

6.2. 권리관계 복잡성

여러 채권 및 압류 내역이 존재하므로, 경매 진행 과정 및 잔여 권리 관계에 대한 정확한 이해가 필요함. (다만, 현재 등기부상 말소 예정 권리가 다수임.)

6.3. 현장 조사 제약

폐문부재로 인한 현장 직접 확인의 한계가 있었음. 이는 실제 물건 상태 파악에 어려움을 줄 수 있음.

6.4. 토지이용계획상 제한

고도지구, 건축선, 토지거래허가구역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 역세권에 위치한 다세대주택(청년주택)으로, 교통 접근성이 양호하고 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 그러나 '민간임대주택'으로서의 법적 의무사항이 존재하여 일반 매각 물건과는 다른 투자 접근이 요구됨. 임대 의무 기간, 임대료 규제 등은 향후 매각 및 수익률에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소임.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

우이신설선 솔밭공원역 인근의 역세권으로 교통 편의성이 높음.

8.2. 신축 건물

비교적 최근에 준공된 건물로 깔끔한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됨.

8.3. 청년 주거 공급

정책적 지원을 받는 청년주택으로서, 특정 수요층을 위한 공급이라는 측면이 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 시세는 전용면적 약 26.51㎡ 기준 15,500만원(약 585만원/㎡), 63.29㎡ 기준 26,500만원(약 419만원/㎡), 36.54㎡ 기준 14,600만원(약 399만원/㎡) 수준으로 분석됨. 이를 토대로 본 건의 전용면적 30.03㎡에 평균 시세율(약 448만원/㎡)을 적용할 경우, 시장 예상가는 약 134,534,400원(약 13,500만원)으로 산출됨.

9.2. 감정가와의 비교

본 건의 감정가는 294,000,000원임. 산출된 시장 예상가와 감정가 사이에 상당한 차이가 존재함. 이는 본 건이 '청년주택' 및 '공공지원민간임대주택'이라는 특수성으로 인해 일반 다세대주택과 다른 평가 기준이 적용되었거나, 시장 상황에 따른 괴리일 수 있음. '민간임대주택'으로서의 임대 의무 기간 및 임대료 규제 등은 일반 투자자에게는 큰 부담으로 작용할 수 있으며, 이는 실제 거래가에 영향을 미칠 수 있음.

9.3. 예상 입찰가 제안

제공된 시장 시세 자료를 기반으로 할 때, 낙찰 가능성이 있는 입찰가는 약 135,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 예상됨. 다만, 경매 물건의 시작가는 감정가(294,000,000원)부터 시작될 가능성이 높으므로, 유찰 가능성이 있으며, 추후 진행되는 유찰가를 주시하여 신중한 입찰 결정이 필요함. '청년주택' 및 '민간임대주택'의 구체적인 의무 및 제한 사항에 대한 철저한 사전 확인 없이는 예상보다 낮은 금액으로의 낙찰이 어려울 수 있음.

10. 주변 시설 정보

10.1. 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과 분석 결과, 본 건 소재지 인근에서 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

10.2. 기타 편의시설

- 교통: 우이신설선 솔밭공원역, 버스정류장

- 주거: 다세대주택, 단독주택, 아파트 등

- 상업: 근린생활시설

- 교육: 주변 학교 위치

- 공공: 솔밭공원 등 인근 공원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.