나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64822 [1] 경기도 파주시 야당동 192-27 더퍼스트27 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 "야당역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입 용이하며, 인근에 경의중앙선 "야당역" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층 중 2층 203호로서, 외벽:치장타일 및 화강석 마감 등, 내벽:벽지 등 마감등, 창호:하이샷시 마감 등입니다.

이용상태

공동주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 급배수설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대 미상임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 기본 정보 요약입니다.

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64822 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 192-27 The First 27 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 436,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 63.66㎡ (약 19.26평)

건물 면적: 54.11㎡ (약 16.37평)

건물 규모: 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 중 2층 203호 (2022년 11월 사용승인)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 및 주변 환경에 대한 분석입니다.

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 "야당역" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 경의중앙선 "야당역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태

본건의 동측 및 남측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 계획관리지역, 성장관리구역(2024-01-26)(주거복합 Zone)에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 외국인 등의 특정 주택 거래 시 허가가 필요합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 및 관련 정보를 바탕으로 한 권리 분석 결과입니다.

* 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 23일에 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당권(을1, 채권최고액 396,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을2) 및 임의경매개시결정(갑5) 등기 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리사항은 확인되지 않았습니다. 단, '말소되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요 정보가 없어 인수 여부 및 그 내용을 추가 확인해야 합니다.

* 임차인 현황

명시된 임차인 정보에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대차 관계 및 차임 등 구체적인 내용이 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 현장 조사가 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 및 상권 특성을 분석하여 투자 가치를 평가합니다.

* 주변 건물 특성

본건이 속한 'The First 27'은 2022년 11월 사용승인된 다세대주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 주변으로는 유사한 형태의 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 최근 실거래가 분석

최근(2026년 7월) 야당동 일대의 다세대 및 연립주택 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 태종에비뉴 (2019년 준공, 65.1㎡): 28,500만원

* 요산아트빌 (2015년 준공, 56.035㎡): 15,000만원

* 자연에가 (2015년 준공, 57.45㎡): 18,000만원

* 본건과의 비교

본건은 전용면적 54.11㎡(약 16.37평)으로, 비교 대상 중 '요산아트빌'(56.035㎡) 및 '자연에가'(57.45㎡)와 면적이 유사하거나 약간 작습니다. '태종에비뉴'(65.1㎡)는 면적이 더 넓습니다.

본건 건물의 준공연도(2022년)가 비교 대상보다 최신이므로, 신축 프리미엄을 고려할 수 있습니다.

* 시세 종합

최근 실거래가 정보를 고려할 때, 본건과 유사한 면적 및 조건의 주택은 15,000만원에서 28,500만원 사이에서 거래되고 있습니다. 본건의 신축 연도와 입지 조건을 감안하면, 20,000만원 이상의 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주거 편의성 및 생활 인프라에 대한 정보입니다.

* 주변 시설

경의중앙선 야당역을 중심으로 상업시설 및 편의시설이 발달해 있으며, 병원, 마트 등 생활에 필요한 각종 인프라를 비교적 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육 환경

주변에 초등학교, 중학교 등이 위치하여 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다. (상세 정보는 별도 확인 필요)

* 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자에 앞서 고려해야 할 잠재적 위험 요소 분석입니다.

* 미상 임차인 정보

임차인 현황에서 보증금 및 차임이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 반드시 현장 조사 및 권리 분석을 통해 명확히 규명해야 할 부분입니다.

* 토지거래허가구역 지정

본건 소재지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 후 소유권 이전 시 관련 법규에 따른 허가를 받아야 할 수 있습니다. (주택 취득 관련)

* 권리관계 복잡성

건축물대장 및 등기부등본상 소유권 보존, 이전, 신탁 등기 말소, 근저당, 임의경매 개시 결정 등이 비교적 단기간 내에 복잡하게 이루어진 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

제공된 정보를 종합하여 본 물건에 대한 전반적인 평가입니다.

본 건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 신축 다세대주택으로, 경의중앙선 야당역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2022년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 임차인 정보가 미상이라는 점은 향후 명도 관련 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사가 필수적입니다. 종합적으로 볼 때, 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 좋은 투자 기회가 될 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건 투자의 핵심적인 장점 및 매력 요소를 요약합니다.

* 역세권 입지: 경의중앙선 야당역 도보권으로 편리한 교통 환경 제공.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 신축 효과 및 유지보수 부담 적음.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 취득 가능.

* 주변 시세 상승 잠재력: 파주 지역 개발 계획 및 야당동 일대의 지속적인 수요를 고려할 때 향후 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 감정가, 권리관계 등을 고려한 적정 입찰가 범위 제안입니다.

본 건의 감정가는 436,000,000원입니다. 주변 다세대/연립주택의 최근 실거래가는 15,000만원에서 28,500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적은 54.11㎡ (약 16.37평)이며, 2022년 준공으로 비교적 신축입니다.

최근 거래된 유사 면적의 연립주택(2015년 준공)이 15,000만원~18,000만원에 거래되었고, 면적이 더 넓은 다세대주택(2019년 준공)이 28,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건은 신축 연도를 고려하여 20,000만원에서 25,000만원 범위 내에서 시세 가치를 평가할 수 있습니다.

3. 3㎡당 시세는 약 1,200만원 ~ 1,500만원으로 추정됩니다.

* 1,200만원/㎡ * 54.11㎡ = 약 196,440,000원

* 1,500만원/㎡ * 54.11㎡ = 약 245,550,000원

이러한 분석을 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 임차인 인수 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 현장 방문을 통한 정확한 건물 상태 확인 및 명도 가능성, 낙찰 후 예상 수리비 등을 추가로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.