나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5315 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층712호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 우이신설선 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 창호 : 샷시 이중창 등입니다.

이용상태

공부상 공동주택(청년주택)입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서, 공동주택(청년주택)건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측,북측,동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 고도지구(28m 이하) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 조망가로특화경관지구,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5315 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층712호

* 용도: 다세대주택 (청년주택)

* 감정가: 271,000,000원

* 토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

* 건물면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 도봉구 쌍문동 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 솔밭공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 인근 근린생활시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 반경 1km 이내에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (정확한 채권자 정보 확인 필요)

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 2022-08-12 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조문영

* 보증금: 52,680,000원

* 차임: 360,000원

* 전입일자: 2023-03-14

* 확정일자: 2024-07-12

* 배당신고일자: 2025-12-31

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (등기사항 없음)

* 을1: 근저당 (주식회사온라이프건설, 2022-08-12, 162,327,273원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당 (주식회사온라이프건설, 2023-07-14, 162,327,273원) - 말소

* 을3: 근저당 (주식회사온라이프건설, 2023-07-14, 34,271,160원) - 말소

* 갑6: 가압류 (박미숙, 2025-04-23, 1,593,440,000원) - 말소

* 갑7: 임의경매 (한국주택금융공사, 2025-11-05, 162,327,273원) - 말소

* 갑8: 압류 (목포세무서장, 2026-01-27) - 말소

* 등기부채권 총액: 1,952,365,706원

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 주거지역 내에 있으며, 주변으로 다양한 공동주택과 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 우이신설선 솔밭공원역이 도보 거리에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축물대장상 건물은 2022년 5월에 사용승인을 받은 신축 건물(에드가쌍문)입니다.

* 공부상 '청년주택'으로 용도가 지정되어 있어, 특정 계층을 위한 주거 환경이 조성되어 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석 결과,

* 2026년 7월 쌍문동 137-208 소재 '고은빌'(2012년식, 전용면적 26.51㎡)이 1억 5,500만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,940만원 수준입니다.

* 2026년 7월 쌍문동 460-184 소재 '진주빌라'(1991년식, 전용면적 36.54㎡)가 1억 4,600만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,320만원 수준입니다.

* 본건(전용면적 23.19㎡)은 상기 비교 사례들에 비해 면적이 작지만, 건물 연식은 훨씬 신축(2022년)임을 감안할 때, 3.3㎡당 가격은 고은빌 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 비교 대상 건물들이 본건과 다르므로 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 우이신설선 솔밭공원역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

* 주변 편의시설: 솔밭공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있으며, 인근의 근린생활시설 및 상업시설을 통해 생활 편의를 충족할 수 있습니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 소재하고 있으나, 구체적인 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다.

* 건축일자: 2022년 5월에 사용승인을 받은 신축 건물입니다.

* 설비내역: 난방 설비, 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내에 매매 시 외국인 등 특정 대상자나 아파트 용도에 한해 허가가 필요할 수 있으므로, 매수인의 자격 및 해당 기간을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미확인: 현재 임차인이 거주 중이나, 임대 관계에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다.

* 채무 규모: 등기부상 채무 총액이 19억 5천만원을 초과하며, 특히 15억 9천만원에 달하는 가압류가 설정되어 있어 경매 진행 또는 낙찰 이후 관련 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2022년 준공된 신축 건물 내 소형 주택으로, 우이신설선 솔밭공원역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. '청년주택'으로 지정된 점은 특정 수요층에게 매력적일 수 있으나, 일반적인 시장 가치와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 등기부 상 말소기준권리 외 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되어 있으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다.

* 그러나 15억 9천만원에 달하는 가압류 설정은 경매 과정에 변수로 작용할 수 있는 중요한 요인입니다. 또한, 감정가 2억 7천만원과 최근 주변 시세(약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 수준 추정) 간에 상당한 차이가 존재하므로, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 2022년 신축 건물로, 최신 건축 기준을 따르고 있어 관리 상태 및 주거 쾌적성이 높습니다.

* 우이신설선 솔밭공원역 도보 거리에 위치한 역세권 아파트입니다.

* 솔밭공원 인접으로 쾌적한 주거 환경을 자랑합니다.

* '청년주택' 용도로 인해 특정 계층의 수요를 확보하거나 정책적 지원을 받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 271,000,000원

* 본건은 비교적 최근(2022년)에 신축된 건물이며, 전용면적 23.19㎡의 소형 주택입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 신축 주택의 경우 3.3㎡당 약 1,940만원 수준의 거래 사례가 있었습니다.

* 하지만 감정가(2억 7천만원)가 상기 시세 분석 결과(약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 추정)와 상당한 차이를 보이고 있으며, 등기부상 거액의 가압류 설정 등 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다.

* 따라서, 감정가의 75% ~ 80% 수준을 예상 입찰가 범위로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 203,250,000원 ~ 216,800,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.