나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4596 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 백운초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변에는 접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 업무용 혹은 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 5층 503호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(청년주택)임.(후면 "내부구조도" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 천장부착식에어컨설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 정방형의 토지로 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 광대로인 삼양로 등 삼면이 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지 거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정 기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20~2026.12. 31/아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선(건축법)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임. 나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황 및 내부 마감재와 설비 등을 집합건축물대장상의 도면, 외부관찰, 표준사양 및 건물내 평가전례 등에 근거 하였으니 유의바라며 경매참여시에는 재확인이 요망되니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4596 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국주택금융공사

감정가: 210,000,000원

2.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층 503호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 8.28㎡ (약 2.51평)

토지 지분: 8.2794㎡ (약 2.51평)

건물 면적: 21.19㎡ (약 6.41평)

건물 지분: 21.1866㎡ (약 6.41평)

총 면적 (건물 연면적): 17,008.94㎡ (약 5,145.74평)

세대수: 253세대

2.3. 아파트 정보

아파트명: 에드가쌍문 청년주택

사용승인일: 2022년 5월 13일 (신축)

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

최고층: 7층

세대수: 253세대

복리시설: 관리사무소, 커뮤니티공간

주차대수: 지하 4대 (총 주차 대수 정보 상이, 0대로 기재되어 있으나 지하 4대 및 전기차 충전기 2대 정보 있음)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 백운초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 다양한 주거용, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(우이신설선 솔밭공원역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 도로 상태

본건은 서측으로 넓은 도로(삼양로)에 접하고 있으며, 삼면이 포장도로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상입니다. 현장 조사를 통해 내부 구조, 이용 상황, 마감재, 설비 등을 집합건축물대장 및 외부 관찰, 표준 사양 등을 근거로 평가하였으므로, 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.

4.2. 등기부 요약

말소기준권리: 주식회사온라이프건설의 근저당권 (을1, 접수일자: 2022-08-12).

현재 파악된 모든 등기사항(소유권보존, 근저당, 가압류, 임의경매, 압류)은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액 합계: 2,410,075,366원.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건과 관련하여 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다. 따라서 경매 참여 시 해당 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본건이 위치한 쌍문동 지역은 주거단지와 근린생활시설이 조화를 이루고 있으며, 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 특히 에드가쌍문은 역세권 청년주택으로 조성되어 젊은층 유입이 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 7층 건물 내 5층 503호로, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다.

6.2. 설비 내역

위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 천장 부착식 에어컨 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6.3. 아파트 부대시설

아파트 내에는 관리사무소, 커뮤니티 공간이 있습니다.

6.4. 주변 편의시설

인근에 마트, 병원(인제대학교 상계병원 등), 학교(백운초등학교 등), 쌍문근린공원, 북한산 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 현장 확인 필요 사항

감정평가 당시 내부 구조, 이용 상황, 마감재, 설비 등은 집합건축물대장상 도면, 외부 관찰, 표준 사양 등을 근거로 평가되었으며, 폐문부재 상태로 내부 확인에 한계가 있었습니다. 따라서 경매 참여 전 내부 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

7.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구단위계획, 각종 제한사항에 해당합니다.

* 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구

* 도로, 소로3류(폭 8m 미만) 접합

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m)

* 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26~2026.8.25)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정 기간: 2025.10.20~2026.12.31 / 아파트 용도 한정)

* 건축선(해당 도로 경계선에서 3m 후퇴선)

7.3. 미확인 지상권

등기부상 말소되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 상세 내역이 없어 권리 분석 시 주의가 요구됩니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 역세권 청년주택 '에드가쌍문' 아파트입니다. 우이신설선 솔밭공원역 역세권에 위치하며, 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 감정가는 2.1억원으로 책정되었으며, 건물 면적은 약 6.41평입니다. 모든 권리가 말소될 예정으로 인수되는 권리는 없으나, 내부 상태에 대한 현장 재확인이 필수적이며, 미확인 지상권의 존재 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 청년주택이라는 특수성을 고려한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 최신 준공(2022년)된 신축 아파트입니다.

* 우이신설선 솔밭공원역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 학교, 공원 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구에 해당하여 관련 정책 지원을 받을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 210,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보 및 주변 시세 분석 결과, 동일 아파트 단지 내 유사 면적(21.19㎡)의 전세 거래가 2026년 4월 200/42만원 (약 2억원 내외 보증금), 2026년 5월 200/44만원 (약 2억원 내외 보증금) 수준으로 확인됩니다. 매매 시세는 직접적인 데이터 확보가 어렵지만, 유사 면적의 전세가격을 고려할 때, 본 건의 현 시세는 약 2억원 초중반대로 추정됩니다.

따라서, 본 건의 낙찰가는 감정가 210,000,000원을 기준으로 하되, 신축이라는 점과 입지조건을 고려하여 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 현장 확인 결과에 따라 입찰가 조정이 필요합니다.1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4596 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국주택금융공사

감정가: 210,000,000원

2.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층 503호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 8.28㎡ (약 2.51평)

토지 지분: 8.2794㎡ (약 2.51평)

건물 면적: 21.19㎡ (약 6.41평)

건물 지분: 21.1866㎡ (약 6.41평)

총 면적 (건물 연면적): 17,008.94㎡ (약 5,145.74평)

세대수: 253세대

2.3. 아파트 정보

아파트명: 에드가쌍문 청년주택

사용승인일: 2022년 5월 13일 (신축)

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

최고층: 7층

세대수: 253세대

복리시설: 관리사무소, 커뮤니티공간

주차대수: 지하 4대 (총 주차 대수 정보는 0대로 기재되어 있으나, 지하 4대 및 전기차 충전기 2대 정보가 별도로 언급되어 있습니다.)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 백운초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 다양한 주거용, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 우이신설선 솔밭공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 도로 상태

본건은 서측으로 넓은 도로(삼양로)에 접하고 있으며, 삼면이 포장도로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

본 건의 경우 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 현재 임대 관계는 미상이며, 현장 조사를 통해 내부 구조, 이용 상황, 마감재, 설비 등을 집합건축물대장 및 외부 관찰, 표준 사양 등을 근거로 평가하였으므로, 경매 참여 시 내부 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

4.2. 등기부 요약

말소기준권리: 주식회사온라이프건설의 근저당권 (을1, 접수일자: 2022-08-12).

현재 등기부등본 상에 기재된 모든 권리(소유권보존, 근저당, 가압류, 임의경매, 압류)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하여, 본 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

총 채권액 합계: 2,410,075,366원.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건과 관련하여 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용(존재 여부, 권리 내용 등)이 제공되지 않았습니다. 따라서 경매 참여 시 해당 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본건이 위치한 쌍문동 지역은 주거단지와 근린생활시설이 조화를 이루고 있으며, 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 특히 에드가쌍문은 역세권 청년주택으로 조성되어 젊은층의 유입과 소비 활동이 예상되는 지역입니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 7층 건물 내 5층 503호로, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다. 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다.

6.2. 설비 내역

내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 천장 부착식 에어컨 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

6.3. 아파트 부대시설

단지 내에는 입주민을 위한 관리사무소 및 커뮤니티 공간이 마련되어 있습니다.

6.4. 주변 편의시설

인근에 다양한 마트, 병원(인제대학교 상계병원 등), 학교(백운초등학교 등), 쌍문근린공원, 북한산 등 생활 편의시설이 풍부하여 주거 환경이 우수합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 현장 확인 필요 사항

감정평가 당시 본 건의 내부 구조, 이용 상황, 마감재, 설비 등은 집합건축물대장상 도면, 외부 관찰, 표준 사양 등을 근거로 평가되었으며, 현장 방문 시 폐문부재 상태로 내부 확인에 한계가 있었습니다. 따라서 경매 참여 전 반드시 내부 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

7.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 다음과 같은 용도지역, 지구단위계획, 각종 제한사항의 영향을 받습니다.

* 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구

* 도로, 소로3류(폭 8m 미만) 접합

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m)

* 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26~2026.8.25)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정 기간: 2025.10.20~2026.12.31 / 아파트 용도 한정)

* 건축선(해당 도로 경계선에서 3m 후퇴선)

7.3. 미확인 지상권

등기부상 말소되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용이 없어 권리 분석 시 주의가 요구됩니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 역세권 청년주택 '에드가쌍문' 아파트입니다. 2022년 사용승인된 신축 건물이며, 우이신설선 솔밭공원역 역세권에 자리 잡고 있습니다. 주변 생활 편의시설 또한 풍부하여 주거 여건이 우수합니다. 감정가는 2.1억원으로 책정되었으며, 전용면적은 약 6.41평입니다. 모든 등기상 권리가 말소 예정으로 인수되는 권리는 없으나, 내부 상태에 대한 현장 재확인이 필수적이며, 미확인 지상권의 존재 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 청년주택이라는 특수성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 2022년 준공된 신축급 아파트로 양호한 관리 상태가 기대됩니다.

* 우이신설선 솔밭공원역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 주변에 학교, 공원, 상업시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 청년주택 사업지구로 관련 정책 지원 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 210,000,000원입니다. 제공된 정보에 따르면, 에드가쌍문 단지 내 유사 면적(21.19㎡)의 전세 거래가 2026년 4월 및 5월에 각각 보증금 2억원 내외로 확인되었습니다. 이러한 전세 시세를 고려할 때, 본 건의 현 시세는 대략 2억원 초중반대로 추정됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 210,000,000원을 기준으로 하되, 신축이라는 점과 우수한 입지 조건을 감안하여 200,000,000원에서 220,000,000원 범위 내에서 보수적으로 책정하는 것을 제안합니다. 다만, 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 및 권리 관계 확인 후 최종 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.