나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104440 [1] 서울특별시 동작구 상도동 299-164 휴먼빌레 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 봉천동 소재 "당곡중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕 5층 건물 내 제2층 제204호로서, (2014.01.03. 사용승인) 외벽 : 시멘트 모르타르 위 페인팅, 석재 및 치장벽돌 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 자체지반은 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104440 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 299-164 휴먼빌레 2층204호

용도: 다세대주택

토지면적: 30.40㎡ (약 9.2평)

건물면적: 38.20㎡ (약 11.6평)

감정가: 312,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치하며, "당곡중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 북동측으로는 폭 약 5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 건물 정보

건물명: 휴먼빌레

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕 5층 건물 내 2층 204호입니다.

사용승인일: 2014년 1월 3일.

전용면적: 38.20㎡ (약 11.6평)

토지 지분: 30.40㎡ (약 9.2평)

외벽 마감: 시멘트 모르타르 위 페인팅, 석재 및 치장벽돌 붙임.

창호: 샷시 창호.

설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 12월 10일자 근저당권 (김영선, 60,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후에 설정된 압류, 가압류, 강제경매, 근저당권 등 제반 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 권리분석상 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

김진이: 보증금 0원, 차임 0원. 2025년 10월 28일 전입하였으나 대항력은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

주택도시보증공사 (여소영): 보증금 270,000,000원, 차임 0원. 2020년 7월 17일 전입. 대항력은 없으며, HUG에서 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

1.4. 상권분석

본건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 위치합니다.

주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 편의시설이 분포하고 있습니다.

주거지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 주요 상권과의 연계성은 다소 떨어집니다.

1.5. 생활정보

교육: 본건 인근에 당곡중학교가 있으며, 여러 초등학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 지하철 7호선 상도역 및 숭실대입구역까지 도보로 약 15~20분 거리이며, 버스 노선이 다양하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 단지 주변 도보 거리 내에 소규모 마트, 편의점, 식당 등이 있으며, 대형마트 및 백화점 이용 시 차량 이동이 필요합니다.

의료시설: 지역 내 의원 및 병원 이용이 가능하나, 대형 종합병원은 거리가 다소 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 임차권 처리: HUG 측에서 제출한 확약서로 인해 명확히 인수되는 보증금은 없으나, 관련 서류의 정확한 검토 및 절차 확인은 필수적입니다.

내부 확인 불가: 현장 조사 당시 점유자의 부재로 내부 확인이 이루어지지 않아, 건물 내외부 상태 및 설비 작동 여부를 알 수 없습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

토지거래허가구역: 본건 소재지는 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. (2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 지정 기간) 이는 향후 매수인(특히 외국인)에게 거래 시 허가 절차의 부담이 될 수 있습니다.

주변 혐오시설: 일반적인 지도 검색 및 주변 정보 확인 결과, 본건 인근에 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물(2014년)이며 기본적인 주거 편의 시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

가장 큰 특징은 HUG 임차권 관련하여 인수 부담이 전혀 없다는 점입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 관계가 명확합니다.

다만, 감정가가 주변 실거래가 대비 현저히 낮게 책정되어 있어, 높은 경쟁률이 예상됩니다. 또한, 내부 확인 불가 사항은 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 2026년 7월 기준 인근 실거래가가 6억 4천만원에서 7억 4천만원 수준이나, 본건 감정가는 3억 1천 2백만원으로 상당한 가격 메리트가 있습니다.

권리 인수 부담 없음: HUG 측의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차 보증금이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

주거 선호 지역: 동작구 상도동은 주거 환경이 안정적이고 교통 편의성이 우수하여 실거주 및 투자 목적 모두 적합한 지역입니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 312,000,000원

주변 실거래가 (2026년 7월 기준, 면적 41.1~55.64㎡): 640,000,000원 ~ 740,000,000원

주변 평균 시세 (본건 면적 11.6평 환산 시): 약 5500만원 ~ 6000만원/평

본건 예상가 (11.6평 * 5700만원/평): 약 661,200,000원

종합적인 시세 분석 및 권리 인수 부담이 없음을 고려할 때, 최소 감정가의 100% 이상, 주변 시세의 80~90% 수준을 목표로 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 450,000,000원

(참고: 이는 시세 및 권리 분석에 기반한 추정치이며, 실제 경매 경쟁 상황, 법원 진행 등에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가로 인해 높은 경쟁률이 예상되므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 서류 검토가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.