나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52241 [1] 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 구산동 소재‘구산초등학교’서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물내 4층 401호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택(도시형생활주택)으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52241 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 4층 401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 286,000,000원

토지면적: 22.00㎡ (약 6.65평)

건물면적: 38.01㎡ (약 11.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ‘구산초등학교’ 서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주택지대입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 다수의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어 세심한 주의가 필요합니다.

특히, '을구 1번'에 등기된 유수호 임차인의 주택임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

유수호 임차인은 2020년 11월 02일에 전입 신고하였고, 2020년 10월 21일에 확정일자를 받았으며, 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다.

유수호 임차인의 보증금은 199,000,000원이며, 해당 금액이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리는 2022년 08월 11일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류(1,462,000,000원)입니다.

이 외에도 여러 압류 및 강제경매 등기 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 등기부채권 총액은 1,661,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 유수호

* 보증금: 199,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-02

* 확정일자: 2020-10-21

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 199,000,000원 (배당 후 잔액 인수)

4. 상권분석

대상 물건은 주택지대가 밀집한 지역에 위치하며, 근린생활시설 및 학교 등이 인접해 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 소규모 점포들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 보통 수준입니다.

* 편의시설: 구산초등학교 등 교육 시설이 근접해 있습니다. 주변 주택가에 필요한 근린생활시설이 분포되어 있습니다.

* 혐오시설: 본 건 소재지 주변으로 즉각적인 검색 결과에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 199,000,000원 중 배당으로 변제받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 매수 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특정 대상자(외국인 등)나 용도에 따라 허가가 필요할 수 있습니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 매수인의 자격 및 용도에 따라 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시장 시세의 괴리: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 물건 거래가가 감정가 대비 현저히 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 상당한 손실을 볼 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 199,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담을 안고 있습니다.

이는 감정가(286,000,000원)의 상당 부분을 차지하며, 만약 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인의 실제 부담액은 더욱 늘어나게 됩니다.

더욱이, 제공된 주변 시세 정보는 본 건의 감정가와 큰 차이를 보여, 현재 시장 가치로는 임차 보증금조차 회수하기 어려울 가능성을 시사합니다.

토지거래허가구역 지정 역시 잠재적 리스크 요소입니다.

종합적으로 볼 때, 본 건은 상당한 권리 분석 및 시세 조사가 필요하며, 고도의 위험을 감수해야 하는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

현재로서는 명확한 투자 포인트가 부각되기 어렵습니다.

다만, 만약 향후 경매가 유찰되어 최저 매각 가격이 대폭 하락하고, 임차 보증금의 상당 부분이 배당으로 변제될 가능성이 높아진다면, 그때는 고려해 볼 수 있을 것입니다.

현재 상황에서는 급매물이 아닌 이상 적극적인 투자를 추천하기 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 286,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 유사 면적(약 11.2평)의 물건이 115,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 10,268,000원 수준으로, 본 건의 약 11.5평 면적을 적용하면 시세는 약 118,000,000원 내외로 추정됩니다.

이는 감정가 286,000,000원과 큰 차이를 보입니다.

또한, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 199,000,000원입니다.

제공된 시세 정보에 따르면, 물건의 시장 가치가 인수해야 할 임차 보증금보다 낮아, 정상적인 경매 절차에서 수익을 기대하기 어렵습니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외하고 '감정가'를 기준으로 매수인의 총 인수 비용이 감정가를 초과하지 않도록 희망하는 경우, 이론적으로 산출할 수 있는 최대 입찰가는 다음과 같습니다.

계산: 감정가 - 인수 보증금 = 286,000,000원 - 199,000,000원 = 87,000,000원

그러나 위에서 언급된 시세 분석 결과에 따르면, 본 물건의 실제 시장 가치는 118,000,000원 내외로 추정되므로, 87,000,000원을 입찰할 경우에도 총 인수 비용(87,000,000원 + 199,000,000원 = 286,000,000원)이 감정가와 동일해집니다.

제공된 시세와 비교할 때, 이 금액 또한 시장 상황에 비해 높은 수준일 수 있습니다.

향후 유찰을 통한 최저 매각 가격 하락을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.