나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4954 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층611호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운초등학교" 북측 인근에 위치하는 에드가쌍문 제6층 제611호(전유면적 23.1866㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 각급학교, 대학교, 금융기관, 시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장, 우이신설선 "솔밭공원역"이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 제6층 제611호로서 외벽 : 일부치장벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅마감 내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감 바닥 : 비닐시트마감 창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

아파트(청년주택): 원룸식으로 이용중인 것으로 조사되었으며 후면 "내부구조도" 참조.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방시설이고 위생 급배수 및 급탕설비, 옥외소화전설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 지하주차장시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(공동주택(청년주택))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 30미터(삼양로), 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4954 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층611호

용도: 아파트

집합건물명: 에드가쌍문 청년주택

건물면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 272,000,000원 (2억 7,200만원)

1.4. 건물 정보

건축물명: 에드가쌍문

사용승인일: 2022년 05월 13일

총 층수: 7층

해당층: 6층

구조: 철근콘크리트구조

주용도: 공동주택 (청년주택)

세대수: 253세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운초등학교" 북측 인근에 위치하는 에드가쌍문 제6층 제611호로서 주위는 중소규모 점포 및 근린생활시설, 각급 학교, 대학교, 금융기관, 시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존 주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주거 환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치합니다. 또한 우이신설선 "솔밭공원역"이 인근에 위치하며, 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로는 노폭 약 30미터의 삼양로가 있으며, 북측 및 동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

소유권보존: 도휘주식회사

근저당 (말소기준권리): 주식회사온라이프건설 (2022-08-12) 채권액: 163,308,102원

기타 권리: 다수의 근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,954,534,440원

3.2. 임차인 현황

임차인: 천

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-28

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 도봉구 쌍문동 지역은 주거와 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 지역입니다. 주변에는 백운초등학교와 같은 교육 시설이 있으며, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 분석

본 물건은 청년주택으로 이용 중인 것으로 파악되며, 이는 젊은 층의 수요를 기반으로 한 상권 형성 가능성을 시사합니다. 다만, 개별 호실의 상권 가치는 건물 전체의 입지 및 주변 상권의 활성화 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 백운초등학교를 비롯한 각급 학교와 대학교, 금융기관, 시장, 관공서 및 공공시설 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 양호한 것으로 판단됩니다.

5.2. 대중교통 이용

우이신설선 솔밭공원역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 혐오시설 유무 (검색 결과 기반)

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

모든 권리가 말소되는 임의경매 물건으로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 등기부채권 총액이 상당히 높아 채무 관계가 복잡했음을 알 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 천지훈은 대항력이 없는 것으로 조사되었으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도 및 관리 상태

2022년 5월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이나, 향후 건물 노후화에 따른 관리 상태 및 수리 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 에드가쌍문 청년주택 경매 물건입니다. 비교적 신축 건물이며, 우이신설선 솔밭공원역과 인접하여 교통이 편리하고 주변 편의시설 또한 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 서울 도봉구 쌍문동, 우이신설선 솔밭공원역 역세권, 백운초등학교 인근

* 건물: 2022년 사용승인된 신축급 청년주택 (전용면적 약 7평)

* 교통: 역세권 및 버스 노선 다양

* 주변 환경: 주거 및 상업 시설 혼재, 편의시설 이용 용이

* 권리관계: 낙찰 후 모든 권리 소멸 (인수 부담 없음)

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 272,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현재 시세 및 향후 시장 전망을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 유사 면적 아파트의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 적정 시세는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 수준으로 예상됩니다. 따라서, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수 보증금: 0원

* 감정가: 272,000,000원

* 예상 시세 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

* 권장 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.