나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5131 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층632호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 '솔밭공원역(우이신설역)' 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 아파트, 주상복합건물, 상업용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(우이신설역 솔밭공원역)이 소재하는 바 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

2022.05.13일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제6층 제632호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 승강기, 급배수 및 위생설비, 지하주차장 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 정방형토지이며 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 25m, 북측 및 동측으로 약 6m 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합) , 소로3류(폭 8m미만)(접합) , 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-정확한 임대관계는 미상임. -본건 청년주택은 등기사항전부증명서상 민간임대주택등기 (‘ 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제 43 조 제 1 항에 따라 임대사업자가 임대의무기간동안 계속 임대해야 하고 같은 법 제 44 조의 임대료증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임 ’) 가 되어있으므로 경매 진행 및 참여시 유관부서에 임대의무기간 및 양도, 임대료 등에 대하여 반드시 확인하시기 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5131 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (기록상 임의경매 개시 결정 채권자)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1, 에드가쌍문 6층632호

용도: 아파트 (공동주택, 청년주택)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 평가가액

감정가: 308,000,000원

토지 면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 30.03㎡ (약 9.09평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, '솔밭공원역(우이신설선)' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 아파트, 주상복합건물, 상업용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(솔밭공원역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

2022년 5월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 6층에 위치한 호실입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 난방설비, 승강기, 급배수 및 위생설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

집합건물 등기부상 현재 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 주식회사온라이프건설의 근저당권입니다. 이 외에도 다수의 근저당권 및 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로서 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2022년 8월 12일자 근저당권이며, 경매로 인해 본건 부동산의 모든 소유권 외 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다. (단, 지상권 개요란은 공란으로 비어있습니다.)

3.3. 임차인 현황

본건은 '청년주택'으로 이용 중이며, 등기사항전부증명서상 민간임대주택 등기가 되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

정확한 임대관계는 미상이며, 본건 청년주택은 임대 의무기간이 존재하므로 경매 진행 및 참여 시 관련 부서에 임대 의무기간, 양도, 임대료 등에 대해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 도봉구 쌍문동 일대는 주거단지와 더불어 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 공존하고 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 지역 특성

본건이 속한 지역은 도시지역, 준주거지역 등으로 지정되어 있으며, 조망가로 특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등으로도 지정되어 있습니다. 또한, 지역 내에서는 청년주택 공급을 위한 다양한 정책이 적용되고 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 편의시설이 소재하여 주거 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변에 교육환경보호구역으로 지정된 학교들이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

지역 내 종합병원 및 의원급 의료시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 민간임대주택 관련 사항

본건은 민간임대주택으로 등록되어 있어, 법령에 따른 임대 의무기간이 존재합니다. 이 기간 동안에는 임대사업자의 지위 변경이나 임대료 인상 등에 제한이 따를 수 있으며, 매수인의 의사에 따라 자유로운 활용이 어려울 수 있습니다. 정확한 임대 의무기간 종료일 및 관련 규정 준수 여부에 대한 확인이 필수적입니다.

6.2. 권리관계

전체 채무 총액(약 5억 4천 8백만원)이 감정가(약 3억 8백만원)를 초과하므로, 권리관계는 명확히 말소될 것으로 보이나, 혹시 모를 예외 사항은 반드시 권리분석 전문가를 통해 재확인해야 합니다.

6.3. 기타 제약사항

토지이용계획상 고도지구, 조망가로특화경관지구, 건축선 후퇴선 등 각종 도시계획규제가 적용됩니다. 특히, 외국인 등의 토지거래 계약 허가구역으로 지정되어 있으니, 해당되는 경우 관련 허가 절차를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 신축급 아파트로, 서울 도봉구에 위치하고 있어 주거 가치가 있는 물건입니다. 다만, '청년주택'으로 공급되었고 민간임대주택 등록이 되어 있어 임대 의무기간 등 특수성이 존재하므로, 이 점을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 전체 채권액이 감정가를 상회하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 사용승인된 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능하며, 노후도에 따른 수리비 부담이 적습니다.

* 역세권 입지: 솔밭공원역(우이신설선) 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 성공적인 임대 사업 가능성: 청년주택으로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있으며, 민간임대주택 등록을 통한 장기적인 임대 수익 추구가 가능합니다. (단, 의무기간 및 규제 확인 필수)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(전용 약 30㎡)의 신축급 아파트 경우, 서울 지역 시세 기준으로 약 2억 8천만원에서 3억 3천만원 범위로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 3억 8백만원은 해당 시세 범위 내에 있습니다. 그러나 '청년주택' 및 '민간임대주택'으로서의 의무 임대기간(정확한 종료일 확인 필요, 통상 8년 이상)으로 인해 단기 전매나 자유로운 임대료 책정 등에 제약이 있을 수 있습니다.

9.2. 예상 산정

상기 분석 및 시세 동향, 그리고 민간임대주택 의무 기간으로 인한 제약 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 90% 수준인 약 2억 7천 7백만원을 초기 입찰가 수준으로 제안합니다. 다만, 경매 물건의 특성상 현장 조사, 법률 검토, 시세 변동 추이 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 제안: 약 277,200,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.