나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4688 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층515호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설경전철 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 및 경전철역이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상7층 건물 내 제5층 제515호로서 외벽 : 벽돌쌓기 및 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터, 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)< 군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 , 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래 계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도 로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4688 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층515호

용도: 다세대주택 (공동주택, 청년주택)

감정가: 239,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

건축물명: 에드가쌍문

준공일자: 2022년 5월 13일 (사용승인일 기준)

총 층수: 지하 2층 / 지상 7층

구조: 철근콘크리트구조

전유면적: 23.19㎡ (약 7.02평)

토지지분: 9.06㎡ (약 2.74평)

건물 지분: 23.1866㎡ (약 7.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 소재하며, 우이신설경전철 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원, 임야 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 여건

우이신설경전철 솔밭공원역을 도보로 이용 가능하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 도심 접근성도 용이한 편입니다. 본건 서측으로 노폭 약 25미터, 북측으로 약 8미터, 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로, 소로3류, 조망가로특화경관지구, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으며, 아파트 용도에 한정된 별도의 허가구역 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31.)도 존재합니다. 건축선은 해당 도로 경계선에서 3m 후퇴해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 순위 및 소멸 여부

말소기준권리는 2022년 8월 12일에 접수된 주식회사 온라이프건설의 근저당(을1)입니다. 본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위에 있는 근저당(을2, 을3), 가압류(갑6), 임의경매(갑7), 압류(갑8) 등은 모두 소멸될 예정입니다. 보고서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부등본 상으로 지상권은 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황 및 특이사항

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며 임대차 정보는 확인되지 않았습니다(임대미상). 금액이 미상이라도 임차인이 존재할 가능성이 있어, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 유사 건물들의 거래 사례가 있습니다.

- 고은빌(2012년식, 26.51㎡): 155,000,000원 (㎡당 약 584.7만원)

- 금강주택(2000년식, 63.29㎡): 265,000,000원 (㎡당 약 418.7만원)

- 진주빌라(1991년식, 36.54㎡): 146,000,000원 (㎡당 약 399.6만원)

본건(에드가쌍문, 2022년식, 23.19㎡)은 비교 대상 물건 중 가장 최신 건물이며, 이는 시세 형성 시 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4.2. 건물 가치 평가 요인

본건은 2022년 준공된 신축 건물로, 주변 유사 면적의 2012년식 건물(고은빌)이 15,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 최신 건축 연식과 5층이라는 층수 이점을 고려하면 ㎡당 단가는 더 높게 평가될 여지가 있습니다. 다만, 감정가 239,000,000원(㎡당 약 1030만원)은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

솔밭공원역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 및 편의시설

주변에 학교가 인접해 있으며(구체적 명칭은 미확인), 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 있습니다. 다만, 고도지구, 조망가로특화경관지구 등 개발 관련 규제가 있는 점은 참고해야 합니다. 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았으나, 실제 현장 방문을 통한 추가 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관련 불확실성

임차인 현황이 '임대미상'으로 되어 있어, 실제 거주하는 임차인이 존재할 경우 보증금 반환 문제나 명도 지연 등 추가적인 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다. 이는 본건 취득 시 가장 주의해야 할 부분입니다.

6.2. 토지 이용 제한

다수의 토지이용계획이 중복 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축, 개축 또는 재건축 시 제한 사항이 많을 수 있습니다.

6.3. 기타 잠재적 위험

감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되어 있어, 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 미상으로 처리된 임대차 관계는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동 소재 신축(2022년 준공) 다세대주택으로, 역세권 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 최신 건축 연식은 분명한 장점이나, 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점과 임차인 현황이 불명확하다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 권리관계는 대부분 소멸될 예정이나, 임차인 명도 및 시세 변동성을 신중하게 고려하여 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 새 건물에 해당하여 유지보수 비용 절감 및 높은 거주 선호도 기대.

* 역세권 입지: 우이신설선 솔밭공원역 인접으로 뛰어난 교통 편의성 제공.

* 청년주택: 청년층 수요를 겨냥한 주택으로, 특정 임대 시장 타겟 가능성.

* 실거주 및 투자 겸용: 소형 면적으로 1인 가구 실거주 용도로 적합하며, 장기적 관점에서 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 239,000,000원입니다. 주변 유사 물건들의 최근 거래 사례(2026년 7월)를 분석해 보면, 2012년식 26.51㎡ 건물이 155,000,000원에 거래되었습니다. 이를 ㎡당 가격으로 환산하면 약 584.7만원입니다.

본건은 2022년식으로 해당 사례보다 10년 신축이며, 5층이라는 층수 프리미엄을 감안하면 ㎡당 단가가 더 높게 평가될 수 있습니다. 그러나 감정가가 ㎡당 약 1030만원으로 시세 대비 높게 책정되어 있어, 유찰 가능성이 있습니다.

가장 큰 리스크는 임차인 현황이 미상이라는 점이며, 이는 명도 과정에서 추가 비용 및 시간 소요를 유발할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 시장 시세를 반영하고 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가를 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위로 제안합니다. 단, 최초 감정가보다 낮은 가격에서 유찰될 가능성이 있으므로, 입찰 전 최신 시세 변동 추이 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

추천 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.