나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52396 [1] 서울특별시 강동구 길동 72-1 선우빌2 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 길동 소재‘신명중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(굽은다리역, 5호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물내 3층 302호로서, 외벽: 석재 마감 등 창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건은 도시형생활주택(단지형다세대)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 소로 및 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-18)(고시 제2025-56호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52396 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 72-1 선우빌2 3층302호

건물명: 선우빌2

용도: 도시형생활주택 (집합건물)

감정가: 319,000,000원

토지면적: 16.57㎡ (약 5.01평)

건물면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강동구 길동 소재 '신명중학교' 북서측 인근

주위환경: 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 주택지대

교통: 차량 출입 가능, 인근 노선버스정류장 및 지하철 5호선 굽은다리역 소재 (교통상황 보통). 서울 강동경찰서, 서울 강동소방서 등이 인접해 있습니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 3층 302호

이용상태: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

설비: 위생 및 급배수, 승강기 설비 등

토지: 가장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중. 남측 및 동측으로 소로 및 세로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2022카단103687 (주택도시보증공사 가압류, 2022-08-10 접수)

경매 신청 채권자: 이용우 (채권액 195,000,000원, 2025-11-21 접수)

주요 권리 내역:

* 등기부채권 총액: 4,245,500,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020-05-04

* 배당신고일자: 2025-11-20

* 대항력: 있음

권리분석 요약: 임차인 이 은(는) 2020년 5월 4일 전입 및 확정일자를 받아 대항력이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 195,000,000원에 대한 인수 여부는 경매 진행 및 배당 결과에 따라 결정되나, 일반적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 많습니다. 다만, 본 건의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 배당을 통해 보증금 전액이 회수될 것으로 예상됨을 시사할 수 있으나, 경매 진행 상황에 따라 인수되는 보증금이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.3. 상권분석

주변: 주택밀집지역으로, 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 5일, 길동 72번지 내 '삼성아트빌(72-0)' (41.77㎡, 5층) 29,000만원 거래

* 2026년 5월 15일, 길동 110번지 내 '두원빌' (42.1㎡, 3층) 40,000만원 거래

* 2026년 5월 13일, 길동 376-7번지 내 '대농가든빌라' (74.06㎡, 2층) 42,500만원 거래

시세 분석: 대상 물건(27.90㎡)의 감정가(319,000,000원) 대비 유사 면적의 실거래가가 부족하나, 인근 더 넓은 면적의 다세대/연립주택 거래 사례를 볼 때, 제곱미터당 가격은 약 694만원에서 950만원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 이러한 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 신명중학교 인근에 위치하며, 지역 내 근린생활시설 이용이 편리합니다. 서울 강동경찰서, 서울 강동소방서 등이 인근에 위치합니다.

교통: 지하철 5호선 굽은다리역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 이 은(는) 2020년 5월 4일 전입 및 확정일자를 받아 대항력이 있으며, 보증금 195,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 비용 발생 또는 경매 절차상 예상치 못한 변수를 초래할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 보증금은 항상 주의 깊게 분석해야 할 요소입니다.

높은 감정가 대비 거래 사례: 대상 물건의 감정가(319,000,000원)가 인근 유사 면적 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 유찰 가능성이 있으며, 적정 낙찰가 산정에 신중해야 합니다.

복잡한 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

대상 물건은 서울 강동구 내 주택지대에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 여건은 보통 수준입니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 이로 인한 보증금 인수 가능성에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

또한, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 평가된 것으로 보여, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

서울시 내 주택 물건으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

적정 가격에 낙찰받을 경우, 임차인 관련 리스크 해소 후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 319,000,000원

인수 가능 임차인 보증금 (추정): 195,000,000원

최근 실거래가 기반 추정 시장가 (8.44평 환산 시): 약 194,000,000원 ~ 265,000,000원

분석:

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 195,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 경매 절차상 배당을 통해 보증금 전액이 충당될 것으로 예상되나, 만약 실제 낙찰가로 보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 부담하게 됩니다. 따라서, 낙찰가는 임차인 보증금 인수 부담 가능성을 충분히 반영하여 산정해야 합니다.

또한, 인근 실거래가 분석 결과, 대상 물건의 감정가는 시장 가치 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다. (실거래가 기반 추정 시장가 약 1.94억 ~ 2.65억 원 vs 감정가 3.19억 원)

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 실질적인 가치는 감정가보다 현저히 낮다고 평가됩니다. 보수적인 접근을 위해, 인근 실거래가 수준 및 인수 가능한 보증금 부담 가능성을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

이 범위는 감정가 대비 약 27% ~ 34% 할인된 수준이며, 보수적인 시장 분석과 잠재적 임차인 보증금 부담 리스크를 반영한 것입니다. 최종 입찰가는 경매 당일 현장 분위기 및 유사 물건의 실제 낙찰가 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.