나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4411 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층427호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '솔밭공원역' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 공동주택, 주상용 또는 업무용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(우이신설선: 솔밭공원역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제4층 제427호로서, (사용승인일 : 2022.05.13) 외벽 : 판넬 및 석재 마감 등. 내벽 : -, 창호 : 알루미늄 샷시 창호 추정임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람. (※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 경매진행 시 재확인바람.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 화재경보설비 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 6차선의 삼양로, 북측 및 동측으로 약 6-8미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 고도지구(28m 이하) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 427호에 위치한 부동산 경매 물건입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경4411 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 2022년 5월 13일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 공동주택(청년주택)으로, 총면적은 30.03㎡ (약 9.09평)입니다. 토지지분은 11.74㎡ (약 3.55평)입니다.

감정가는 295,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.1. 입지조건

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 소재하며, 지하철 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 공동주택, 주상용 또는 업무용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 소재하여 교통 상황은 편리한 편입니다.

본건 건물 서측으로는 왕복 6차선의 삼양로가 있으며, 북측과 동측으로는 약 6-8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.1. 1.토지이용계획 및 제한상태

2.1. 1.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 아파트 용도에 한정된 허가구역 지정도 있습니다(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

건축선 관련 규정(해당 도로 경계선에서 3m 후퇴선)도 적용됩니다.

1.2. 권리분석

2.2. 권리분석

본건 부동산의 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 주식회사 온라이프건설의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 근저당권(을1, 을2, 을3), 가압류(갑6, 갑7, 갑8, 갑9), 임의경매(갑10), 압류(갑11) 등 등기부상의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 3,344,223,065원입니다.

2.2. 1.임차인 현황

3.2. 1.임차인 현황

본건에는 임차인 김 씨가 거주 중입니다.

보증금은 3,000,000원, 차임은 550,000원이며, 전입일자 및 확정일자는 2025년 6월 19일입니다.

해당 임차인은 배당신고일자(2025년 12월 24일) 기준으로 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

2.3. 상권분석

본건은 공동주택, 주상용/업무용 건물 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 솔밭공원역과 다수의 버스정류장이 있어 교통 이용이 편리하며, 일반적인 상업 및 주거 시설 이용에 무리가 없습니다.

부동산 정보 분석 결과, 본건 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

2.4. 생활정보

건물은 2022년 5월 13일 사용승인된 신축급 다세대주택(청년주택)으로, 7층 건물 중 4층에 위치합니다.

내부 이용 상태는 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 정확한 내부 구획 및 이용 상황은 현장 조사 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재경보설비 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형으로 공동주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 기준 26.51㎡(약 7.91평) 면적의 주택이 15,500만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 1,933만원 수준입니다. 본건은 30.03㎡(약 9.09평) 면적에 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물임을 고려할 때, 이를 상회하는 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 잠재적 리스크

본건은 현장 조사 시 내부 상태 파악이 제한적이었던 점, 즉 폐문부재 등으로 인해 건축물대장상 현황도에 의존하여 작성된 점은 실제 내부 이용 상태와 차이가 있을 수 있으므로 경매 진행 시 면밀한 확인이 요구됩니다.

토지이용계획상 고도지구, 지구단위계획구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 규제가 존재하여 향후 개발 또는 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.6. 종합 의견

본건은 2022년 사용승인된 신축급 건물이라는 점과 솔밭공원역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리 부담이 없고, 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 위험 또한 없습니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 내부 이용 상태에 대한 재확인 및 토지이용계획상의 제약 사항 등을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2.7. 투자 포인트

* 2022년 사용승인된 신축급 건물로 인한 높은 상품성 및 미래 가치 상승 기대

* 솔밭공원역 인근으로 우수한 교통 환경 및 생활 편의성

* 낙찰 시 인수되는 권리 및 임차인 보증금 부담 없음

* 지역 내 다세대주택 시세 대비 합리적인 가격으로 매수 기회

1.8. 예상 입찰가

2.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 295,000,000원입니다.

주변 유사 면적(26.51㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 약 1933만원/평으로 거래된 점을 감안할 때, 본건(30.03㎡, 약 9.09평)은 신축 건물임을 고려하여 평당 2300만원~2500만원 수준의 시세 형성이 예상됩니다.

이를 환산하면 대략 210,000,000원 ~ 227,250,000원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가 대비 시세가 높게 책정된 것으로 보이며, 합리적인 수익률 확보를 위해 감정가의 75~85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 바람직합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 225,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.