나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13494 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 347-10 해오름 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 다세대주택, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환 경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2021.03.31) 외벽 : 치장 벽돌 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '도시형생활주택(단지형다세대주택)'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, CCTV설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등 이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접대지 대비 2필 일단의 평탄한 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세 대주택), 제2종근린생활시설(사무소)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 기호 (1,2)는 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허 가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대 상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8 .25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13494 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 347-10 해오름 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 261,000,000원

토지면적: 14.85㎡ (약 4.50평)

건물면적: 29.77㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 다세대주택, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 중 제3층 제301호이며, 2021년 3월 31일에 사용 승인되었습니다. 건물의 외벽은 치장 벽돌 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 토지는 인접 필지 및 대지와 대비하여 평탄한 장방형 토지이며, 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설(사무소)의 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 지역적으로는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간 및 대상이 있으니 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 10월 10일자 구로구(서울특별시)의 압류입니다. 등기부등본상 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등의 권리들이 기재되어 있습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

특히, 본건은 '주택도시보증공사(HUG)'가 채권자이자 임차인(김예슬)으로 관련되어 있으며, 특별매각조건으로 'HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이 명시되어 있습니다. 이는 임차인(김예슬)이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기하고, 임차권 등기가 말소되는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 따라서 매수인은 임차인에게 보증금을 인수할 의무가 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김예슬)

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-03

확정일자: 2021-04-13

대항력: 없음 (특별매각조건에 따라 포기)

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지입니다. 인근에 개봉초등학교가 위치해 있으며, 공원 등 녹지 공간도 조성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 대중교통 이용이 편리하고, 생활 편의시설들도 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 구로구 전반적으로 자원순환센터 등 생활 폐기물 처리 관련 시설이 운영되고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성이나 부정적인 영향은 검색 결과상 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물은 사용승인일이 2021년 3월 31일로 비교적 신축 건물에 속합니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, CCTV설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다. 개봉초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 대중교통 접근성 또한 양호합니다. 주변에 다양한 편의시설 및 녹지 공간이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 고려사항은 특별매각조건입니다. 임차인(주택도시보증공사)이 매수인에 대한 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 점은 인수되는 임대차보증금이 없다는 점에서 매수인에게는 긍정적입니다. 하지만 HUG 관련 조건의 세부적인 이행 절차 및 완결성을 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 토지이용계획에 따른 각종 법적 제한 사항(장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등)이 존재하므로, 향후 재산권 행사 시 해당 제한 사항들을 숙지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2021년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건물이면서도 권리관계가 명확하여 매수인이 인수해야 할 부담이 적다는 장점이 있습니다. 특히 임차인(HUG)의 대항력 포기 및 임차권 말소 조건으로 인해 보증금 인수 부담이 전혀 없는 점은 매우 매력적인 요소입니다. 주변 환경 역시 주거지로서 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 이용도 편리합니다. 다만, 토지이용계획상의 각종 제한 사항과 HUG 관련 특별 매각 조건의 정확한 이행 여부를 재확인하는 것이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 권리관계 명확 (인수되는 임차보증금 없음)

* HUG 관련 특수 조건으로 인한 명확한 명도 가능성

* 주거지로서 양호한 입지 및 편의시설 접근성

* 합리적인 감정가 대비 신축 연식의 가치

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 261,000,000원입니다. 건물 면적 약 9.00평(29.77㎡)에 대한 감정가격을 고려할 때, 평당 약 29,000,000원 수준입니다. 주변 유사 물건들의 매매 사례를 분석한 결과, 연식이 오래된 다세대/연립주택들의 거래가는 139,500,000원부터 250,000,000원 사이이며, 면적당 가격은 평당 약 330만원 ~ 1600만원 수준으로 확인되었습니다.

본건은 사용 승인일이 2021년으로 매우 신축에 속하여, 주변의 오래된 건물들보다 높은 가치를 지닙니다. 또한, 인수되는 임차보증금이 없어 실질적인 매수 부담이 감정가 및 낙찰가와 일치한다는 점을 고려해야 합니다. HUG의 대항력 포기 조건은 명도 리스크를 최소화하여 적극적인 입찰을 유도할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 중심으로, 경쟁 상황에 따라 소폭 상승할 가능성을 염두에 두어 250,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.