나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13439 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 656 경동미르웰한올림101동 제7층 제707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "경복비즈니스고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주 위는 아파트, 오피스텔, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 "가양역"이 소재 하는 등 제반 교통여건 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제13층 건물 내 제7층 제707호로서, (사용승인일 : 2016.08.19) 외 벽 : 석재 붙임 마감, 내 벽 : 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감. 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기시설, 지하주차장 시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지와 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 상업시설 및 오피스텔 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30미터, 북동측으로 노폭 약 5미터, 남동측으로 노폭 약 4미터 내 외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최 고높이:건축과문의)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육 지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중,건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건 기본정보

2.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13439 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 656 경동미르웰한올림 101동 제7층 제707호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 136,000,000원

* 토지면적: 3.93㎡ (약 1.19평)

* 건물면적: 16.19㎡ (약 4.90평)

* 토지/건물 일괄매각 대상

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 사용승인일: 2016년 08월 19일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제13층 건물 중 제7층 제707호

* 건축물대장 요약:

* 건물명: 경동미르웰한올림

* 동/호수: 101동 707호

* 연면적: 9,793.2㎡

* 대지면적: 1,171.9㎡

1.1. 입지조건

2.

입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, '경복비즈니스고등학교' 동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 각급 학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 9호선 '가양역'이 소재하여 전반적인 교통 여건이 무난합니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북서측 약 30미터, 북동측 약 5미터, 남동측 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

2.

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

* 임차인 현황:

* 본건에는 임차인 임 의 주택임차권이 등기되어 있으며, 보증금 152,000,000원에 대한 권리가 있습니다.

* 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. (을구 순위 3번 임차권등기)

* 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 '인수' 권리가 명시되어 있으므로 추가 확인이 필수적입니다.

* 말소기준권리: 채권자 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기 (2025.11.24. 접수, 갑5)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기 (임 )는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부 요약:

* 갑3: 소유권이전 2번 신탁등기 말소

* 갑4: 소유권 이전 (매매)

* 을3: 주택임차권 (임 , 152,000,000원, 인수)

* 갑5: 강제경매 (말소기준권리)

* 권리분석 종합: 말소기준권리보다 선순위인 임차인 임 의 주택임차권은 대항력이 있어 인수될 가능성이 있습니다. 해당 보증금 152,000,000원에 대한 인수 여부를 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

2.

* 주변 시세:

* 최근 2026년 4월 14일, 5월 7일, 6월 23일에 본 건물(경동미르웰한올림)의 유사 면적(16.19㎡) 오피스텔이 각각 130,000,000원, 125,000,000원, 120,000,000원에 실거래되었습니다.

* 이를 바탕으로 본 건의 현 시세는 약 125,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 매매/임대 정보:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적의 오피스텔이 2026년 상반기 동안 12,000만원에서 13,000만원 사이에서 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 136,000,000원으로, 최근 실거래가보다 다소 높게 평가되었습니다.

* 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 현재 임대 현황 및 예상 임대 수익에 대한 추가 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

2.

* 편의시설: 본건 인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 지하철 9호선 가양역 인근으로 교통 접근성이 좋습니다.

* 주변 학교: '경복비즈니스고등학교'가 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 토지이용계획상 강서교육지원청 확인이 필요한 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 초기 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역에 대한 상세한 혐오시설 유무는 추가적인 현장 조사나 지역 정보 확인을 통해 검증하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

2.

* 대항력 있는 임차인 인수 위험:

* 임차인 임 의 주택임차권(보증금 152,000,000원)은 대항력이 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 복잡한 토지이용계획 및 제한사항:

* 본건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 특히, 상대보호구역, 절대보호구역, 도시관리계획 입안 중인 지역으로 향후 개발이나 이용에 제약이 따르거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역으로도 지정되어 있어, 매수인의 자격에 따라 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인:

* 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

2.

본건 서울남부지방법원 2025타경13439 (1) 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 경동미르웰한올림 오피스텔입니다. 지하철 9호선 가양역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 환경이 비교적 양호한 편입니다.

그러나, 대항력 있는 임차인 임 의 존재와 그 보증금 152,000,000원에 대한 인수 가능성은 본건의 가장 큰 투자 위험 요소입니다. 또한, 공항 관련 보호지구, 지구단위계획구역 등 다양한 토지이용 제한사항은 향후 부동산 가치 상승이나 활용에 제약이 될 수 있습니다.

감정가는 136,000,000원이나, 최근 실거래가는 120,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 형성되어 있어 시세 확인이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

2.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 가양역 인근으로 교통이 편리하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 16.19㎡의 소형 오피스텔로 1인 가구 및 소규모 사업체에 적합합니다.

* 양호한 주변 환경: 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

2.

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금(152,000,000원)을 제외하고, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

* 최근 실거래가 평균: 약 125,000,000원

* 감정가: 136,000,000원

* 본건 7층 위치 고려

상기 정보를 바탕으로, 대항력 있는 임차인 인수 위험 및 복잡한 토지이용 제한사항을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 단, '인수 보증금 합계: 0원' 표기를 고려하여, 보증금 인수 위험이 실제 발생하지 않는다는 가정하에, 최근 실거래가 평균과 감정가 사이에서 보수적으로 입찰가를 책정합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.