나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13490 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 569-18 모던하우스 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

도시형생활주택단지형다세대로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 가장형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 2025타경13490 (1)호 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 등촌동 569-18 모던하우스 제2층 제204호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 273,000,000원이며, 토지 면적은 19.08㎡ (약 5.77평)이고 건물 면적은 29.68㎡ (약 8.98평)입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각 대상으로 합니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, 주변에 대일고등학교가 남서측 인근에 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

본건 서측으로는 외곽 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

소유권보존등기는 2020년 2월 11일에 송정훈 외 1명 명의로 이루어졌습니다.

이후 공유자전부지분전부이전이 2020년 5월 11일에 허은미 명의로, 주택임차권(서명성, 보증금 244,000,000원)이 2024년 5월 10일에 을3으로 등기되었으나, 해당 임차권은 말소 대상입니다.

주택도시보증공사의 가압류(2023년 6월 2일, 850,000,000원)가 말소기준권리이며, 남부천세무서장의 압류(2023년 6월 13일)도 말소 대상입니다.

가장 최근 권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2025타경13490, 2025년 11월 25일)에 의해 본 경매가 진행 중입니다.

총 등기부채권액은 1,094,000,000원입니다.

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경으로 인해, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기에 건축된 주변 다세대 주택의 거래 사례가 있습니다.

2026년 7월 6일 거래된 등촌동 643-69 (고센아트빌, 2015년 건축)은 전용면적 43.14㎡가 330,000,000원에 거래되었습니다 (㎡당 약 7,649,513원).

동일 날짜 거래된 등촌동 572-9 (라온제나, 2017년 건축)은 전용면적 42.96㎡가 300,000,000원에 거래되었습니다 (㎡당 약 6,983,240원).

또한, 2026년 7월 6일 거래된 등촌동 574-1 (멤버스빌B동, 2016년 건축)은 전용면적 29.9㎡가 210,000,000원에 거래되었습니다 (㎡당 약 7,023,411원).

본건의 전용면적은 29.68㎡로, 멤버스빌B동과 유사한 규모입니다. 멤버스빌B동의 거래가격을 기준으로 볼 때, 본건의 감정가(273,000,000원)는 ㎡당 약 9,204,852원으로, 유사 면적의 최근 거래 사례보다 다소 높게 평가되었습니다. 다만, 본건 건물이 2020년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하는 점은 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 사용되고 있으며, 내부 구조는 별첨된 '내부구조도'를 참고해야 합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕이며, 외벽은 치장 석재 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 대일고등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 매각되므로, 임차인 관련 보증금 인수 문제는 없습니다.

다만, "임대관계 미상임"이라는 기타 참고사항이 기재되어 있으나, 권리분석 상 HUG의 임차권은 말소 대상이며 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

지역적으로 공항, 군사시설 보호 구역 등이 포함되어 있어 일부 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

감정평가액이 유사 면적의 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되어 있어, 입찰 시 가격 적정성 판단이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 깨끗한 권리관계를 바탕으로 인수 부담 없는 경매 물건입니다.

건축 연도가 비교적 최신이며, 주변 생활 인프라 접근성도 양호한 편입니다.

다만, 감정가와 실제 거래가 간의 시세 차이를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

HUG 인수조건으로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

도시형생활주택으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

건축 연도가 신축에 가까워 추가적인 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 거래 가격과 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 전용면적(29.68㎡)과 건축 연도(2020년)를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

최근 실거래가 중 유사 면적(29.9㎡)의 거래 금액인 210,000,000원과 감정가 273,000,000원의 중간 지점에서, 물건의 장점(신축, 깨끗한 권리)을 반영하여 240,000,000원으로 예상 입찰가를 제시합니다.

하지만, 이는 시장 상황 및 개별적인 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.