나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13493 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양강초등학교"북측 인근에 위치하며,주위는 아파트,다세대주택,오피스텔,단독주택,학교 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,대중교통수단으로 인근에 노선버스정류장 및 인근에 지하철2,5호선 "신정역 및 신정네거리역"등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제6층 제603호(사용승인일;2020.06.17)로서 외벽; 석재 붙임 마감 창호;새쉬창호 입니다.

이용상태

오피스텔(후첨'내부구조도"참조)으로 이용 중 입니다.

설비내역

도시가스설비,난방설비,화재탐지 및 경보설비,옥내소화전설비,승강기설비 및 기계식주차장설비(주차타워) 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향의 완경사 지대내의 자체 평탄한 대체로 세장형의 토지로 업무시설 및 공동주택 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

북동측 및 서측으로 지적도상 대로 및 소로의 포장도로와 2면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1; 도시지역,제3종일반주거지역,대로2류(폭30m~35m)(접함),도시철도(저촉),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,,원추표면구역<공항시설법>,상대보호구역(2025-01-10)<교육환경보호에 관한 법률>,상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> ,토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등/용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대/지정기간2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(아파트/지정기간;2025.10.20~2026.12.31),건축선,(추가기재사항)건축가능하나별도협의요함 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

서울남부지방법원 2025타경13493 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제6층 제603호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

237,000,000원

1.5. 면적 정보

* 토지 면적: 14.15㎡ (약 4.28평)

* 토지 지분: 14.15㎡ (약 4.28평)

* 건물 면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

* 건물 지분: 29.93㎡ (약 9.05평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.9. 사용 승인일

2020년 06월 17일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, "양강초등학교" 북측 인근입니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 학교 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 2, 5호선 "신정역 및 신정네거리역" 등이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

북동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로 및 북서측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 도시철도(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/단독,다가구,아파트,연립,다세대/2025.08.26~2026.08.25), 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트/2025.10.20~2026.12.31), 건축선. 건축 가능하나 별도 협의 요함.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2023-06-02)

3.2. 총 등기부 채권액

1,112,000,000원

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (김하영)

* 보증금: 262,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-24

* 확정일자: 2022-09-29

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 토지 별도등기: 을구 1번 지상권 설정 등기 (1992.10.06. 제71505호). 본 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

본건 오피스텔(29.93㎡)의 감정가는 237,000,000원입니다. 유사 면적의 다른 호실(예: 1001호 29.6㎡) 역시 동일한 237,000,000원으로 감정평가되었습니다. 인근 유사 오피스텔의 감정가는 243,000,000원(602호 29.93㎡) 수준입니다. 실거래가 정보는 제한적이나, 인근 건물 내 타 경매 물건의 낙찰가율이 감정가 대비 약 65% 수준을 기록한 사례가 있어, 특수 권리(지상권) 존재 시 시세보다 낮은 가격에 거래될 가능성이 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

오피스텔 밀집 지역 및 주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 지역으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다. 지하철역(신정역, 신정네거리역)과의 접근성은 도보 거리는 다소 있으나 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

* 주변 교육 시설: 양강초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 현재까지 검색된 정보상 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 과거 다른 지역에서 쓰레기 소각장 등 혐오시설이 주민 편의시설로 전환된 사례가 있으나, 본건 주변에서 이를 직접적으로 시사하는 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 관련 리스크

* 토지 지상권 설정 등기 인수: 본건 매각으로 소멸되지 않는 토지 상의 지상권 설정 등기가 존재합니다. 이는 매수인이 건물을 취득하더라도 토지에 대한 온전한 권리를 행사하는 데 제약을 줄 수 있으며, 추후 지상권자와의 협의 또는 해결 과정에서 추가적인 비용이나 분쟁이 발생할 수 있는 매우 중대한 위험 요소입니다.

6.2. 기타 리스크

* 임대차 조건: HUG 관련 임차권은 매각 조건에 따라 포기 및 말소 조건으로 진행되므로 매수인이 인수하는 보증금은 없으나, 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 상태: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 내부 상태 및 관리 상태에 대한 정확한 파악을 위해서는 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 오피스텔로 입지 조건 및 주변 환경이 양호한 편입니다. 감정가 역시 유사 물건과 유사한 수준으로 책정되었습니다. 그러나 가장 큰 문제는 토지에 설정된 지상권이 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 부동산의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요소이므로, 본건은 지상권 문제를 충분히 인지하고 법률적, 기술적 검토 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다. HUG 임차권은 명확한 조건 하에 인수 부담이 없으나, 이에 대한 확인도 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년 사용 승인으로 비교적 신축 건물에 속합니다.

* 편리한 교통 및 입지: 지하철역(신정역, 신정네거리역)과 버스 정류장 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 안정적인 임대 수요: 지역 내 주거 및 상업 복합 단지 특성상 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

본건의 감정가는 237,000,000원이며, 유사 면적 및 건물 내 다른 호실의 감정가도 유사한 수준을 보입니다. 그러나 토지에 설정된 지상권 등기라는 중대한 인수 부담이 존재하므로, 일반적인 시세나 감정가만으로는 입찰가 산정이 어렵습니다.

9.2. 제안 입찰가

토지 지상권 설정 등기가 매수자에게 인수되는 점을 고려할 때, 해당 물건의 실제 가치는 현저히 낮아질 수 있습니다. 이에 따라 보수적인 접근이 필요합니다. 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 본 범위는 지상권 문제 해결 및 관련 법률 검토 비용을 감안한 예상치이며, 실제 입찰 결정은 철저한 현장 조사 및 법률 자문을 거친 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.