나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104455 [1] 서울특별시 관악구 신림동 478-9 로뎀하우스 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울남부초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 2층 203호로서, (사용승인일 : 2021.12.22.) 외벽: 돌붙임 마감 등, 창호: 샷시 창 등임

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측 및 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 478-9번지 로뎀하우스 2층 203호에 위치한 다세대주택입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경104455 (1)입니다.

감정가는 366,000,000원입니다.

토지 면적은 23.50㎡ (약 7.11평)이며, 건물 면적은 28.99㎡ (약 8.77평)입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, "서울남부초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택 및 다세대주택이 혼재된 주거지대입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4, 2025.11.24.)입니다.

이보다 선순위인 권리로는 최경준 외 1명의 소유권보존등기(갑1)와 김홍중으로의 공유자전원지분전부이전(갑2, 매매)이 있습니다.

후순위 권리로는 광주은행의 가압류(갑5, 2026.03.23.)가 있으며, 이는 본 경매로 모두 말소될 예정입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인 현황입니다.

임차인 이혜련(주택도시보증공사)은 2022년 10월 27일 전입 신고하였으며, 2022년 9월 16일 확정일자를 받았습니다.

임차인의 보증금은 385,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

해당 임차인은 대항력(있음)을 갖추고 있으며, 등기부등본상 주택임차권(을3)이 '인수'로 등기되어 있습니다. 이는 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

그러나, 본건과 관련하여 임차인으로부터 "매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다"는 취지의 확약서(2026.6.26.자)가 제출되었습니다.

본 확약서의 효력이 인정될 경우, 임차인의 보증금 385,000,000원은 매수인에게 인수되지 않을 가능성이 높습니다.

또한, "인수 보증금 합계"가 0원으로 기재되어 있어, 이러한 해석을 뒷받침합니다.

다만, 등기부상 '인수'로 등기된 권리가 즉시 말소되지 않을 수 있으므로, 이에 대한 법률적 검토와 임차인과의 명확한 소통이 필수적입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2021년 12월 22일로 비교적 신축 건물입니다.

토지이용계획상 용도지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 주거지대에 위치하고 있어, 대규모 상업시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

인근에 서울남부초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

주로 단독주택 및 다세대주택 거주민들을 위한 생활 편의 시설 위주로 구성될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주거지대로서 조용한 환경을 제공합니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치합니다.

건물 내에는 도시가스 난방시설, 위생 및 급배수 시설, 승강기 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의를 갖추고 있습니다.

2021년 12월 22일 사용 승인된 건물로 비교적 신축이라 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인과의 관계입니다.

등기부상 '인수'로 기재된 임차권에도 불구하고, 임차인이 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 상황입니다.

이러한 확약서의 법적 효력이 명확하게 인정되어 잔존 보증금 인수 부담이 없는지, 혹은 임차권 등기가 말소되는 절차가 어떻게 진행되는지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

만약 확약서와 달리 임차인의 권리가 일부라도 인수된다면, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

이 외에 특별히 혐오 시설이나 현저한 저해 요소는 제시된 정보만으로는 파악되지 않으나, 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축급 다세대주택으로, 주거 환경이 양호하며 교통 접근성도 갖추고 있습니다.

감정가는 3억 6,600만원입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 인수 여부에 대한 상반된 정보(등기부상 '인수' vs. 확약서상 포기)가 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

확약서 내용이 최종적으로 적용된다면, 인수되는 임대차보증금 부담 없이 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2021년 준공)이라는 점이 장점입니다.

신림동 지역의 주거 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

가장 중요한 투자 포인트는 임차인과의 관계에서 발생하는 보증금 인수 리스크를 성공적으로 해소하는 것입니다.

확약서의 효력을 명확히 확인하고, 인수 부담이 없다면 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 29-30㎡)의 다세대주택 최근 실거래가는 2025년 7월 6일 거래된 2015년식 건물(29.56㎡)이 320,000,000원(면적당 약 10,825,000원)으로 확인됩니다.

본건의 감정가는 366,000,000원입니다.

임차인 관련 확약서가 효력을 발휘하여 보증금 인수 부담이 없다면, 본건은 현재 시세 및 감정가 대비 유리한 조건으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

따라서, 현재 시세 및 감정가, 그리고 임차인 리스크 해소 가능성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 320,000,000원에서 340,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

단, 임차인 관련 법적 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적인 관점에서 제시되는 예상 입찰가는 320,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.