나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13444 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 423-1 에스 빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '2호선, 5호선 까치산역' 서측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선, 5호선 까치 산역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 에스 빌 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2012.9.14) 외벽 : 돌 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '가장형'의 토지로서, 현황 '근린생활시설 및 다 세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로 와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 임주희의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13444 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 423-1 에스 빌 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 251,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 23.88㎡ (약 7.22평)

건물면적: 41.76㎡ (약 12.63평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 임주희의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 인수 보증금은 0원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역에서 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 서측으로는 노폭 약 8미터, 북측으로는 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지이며, 현재 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 안산세무서장 압류 (2022-04-15)

등기부채권 총액: 2,650,000,000원

3.2. 주요 권리 내역

소유권 보존: 2012-09-21

소유권 이전: 2019-09-02 (최정민)

압류: 안산세무서장 (2022-04-15)

가압류: 주택도시보증공사 (2022-04-28, 2,433,000,000원)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-24, 217,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: BATBAATARGANSUVD

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-08

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임주희 승계)

보증금: 217,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-08-19

확정일자: 2019-07-31

배당신고일자: 2023-09-26

대항력: 없음

비고: 본 물건은 매각으로 인해 임차인 임주희의 주택임차권이 소멸될 예정이며, 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

해당 물건이 위치한 화곡동 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거 밀집 지역입니다. 지하철역 인근으로 유동인구가 꾸준히 존재하며, 다양한 소규모 상업시설이 발달해 있습니다.

4.2. 최근 거래 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2019년식, 전용면적 19.98㎡, 4층 물건이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래되었습니다. (약 3576만원/평)

- 1986년식, 전용면적 37.44㎡, 2층 물건이 2026년 7월 2일 150,000,000원에 거래되었습니다. (약 1325만원/평)

- 2002년식, 전용면적 37.56㎡, 3층 물건이 2026년 7월 1일 160,000,000원에 거래되었습니다. (약 1408만원/평)

본 물건은 2012년 건축된 건물로, 비교적 신축에 속하며 전용면적 41.76㎡ (약 12.63평)입니다. 감정가는 251,000,000원이며, 이는 평당 약 1987만원 수준으로, 최근 거래 사례 중 신축 연식과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

까치산역 인근으로 다양한 상업시설, 식당, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용이 편리합니다. 지역 내 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 시설 검토

본 물건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거지역 및 상업지역의 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

주택도시보증공사의 대규모 채권(가압류 24.3억원, 강제경매 2.17억원)이 설정되어 있어 권리관계가 복잡하게 보일 수 있으나, 매각으로 인한 소멸 대상 권리가 명확하여 낙찰자는 권리를 인수하지 않습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 관련 법규에 따른 일부 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 또는 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 환경이 우수합니다. 2012년에 건축되어 비교적 신축 연식에 해당하며, 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 가장 중요한 점은 임차인 관련 특이사항으로 인해 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 조건으로 매각된다는 것입니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 절감할 수 있는 요인입니다. 따라서 권리분석상 안전하며, 합리적인 시세 분석을 통해 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (2, 5호선 까치산역) 인접, 뛰어난 교통 편의성

* 비교적 신축 연식(2012년)으로 건물 상태 양호 기대

* 2.17억원에 달하는 임차인 보증금을 매수인이 인수하지 않는 조건으로 매각되어 실질 취득 비용 절감 가능

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 251,000,000원입니다. 최근 인근 다세대주택 거래 사례 분석 결과, 물건의 연식 및 면적을 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 매수인이 임차인의 대항력 있는 보증금(217,000,000원)을 인수하지 않는다는 점은 매우 유리한 조건입니다.

현 시세 및 경쟁 입찰 가능성을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 약간 상회하는 수준인 255,000,000원으로 추정됩니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 시세 변동, 동종 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.